Le prêt relais, comment ça marche ?

5%… c’est le pourcentage d’acquisitions réalisées à l’aide d’un prêt relais. C’est très faible. Pourtant, le prêt relais présente certains avantages. Et vous ? Pouvez vous vous en passer ? Si vous devez y avoir recours, savez vous quel est le fonctionnement du prêt relais et quelles sont les choses à savoir sur ce crédit ? C’est ce que nous voyons ensemble aujourd’hui.

Pourquoi le prêt relais ?

Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez avoir besoin de le vendre pour en acheter un nouveau. Vous pouvez dans ce cas avoir besoin d’un prêt relais. Un prêt relais c’est tout simplement une avance faite par la banque sous forme de crédit sur le futur apport que vous allez avoir. Futur apport qui découle de la vente de votre bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. Voilà comment on pourrait définir un prêt relais.

Quand vous mettez votre bien en vente, personne ne peut vous dire combien de temps il vous faudra pour le vendre.

D’après le site seloger.com, le délai moyen de vente d’un bien immobilier est de 3 mois. Bien entendu c’est une moyenne. Ce qui signifie que vous pouvez le vendre en quelques jours comme en 6 mois. 

A ce délai, s’ajoute celui des formalités administratives de vente. (signature du compromis, levée des conditions suspensives, signature de l’acte authentique).

Alors pouvez vous vous passer de prêt relais malgré ça ? et pourquoi y a-t-il si peu de prêts relais mis en place ?

Comment éviter le prêt relais ?

Il y a, selon moi, deux situations qui expliquent le faible taux de recours au crédit relais.

Le bon timing

Le premier est de réussir à faire coïncider les dates de vente et d’achat. C’est à dire que dans un monde parfait, vous signez la vente de votre bien actuel chez le notaire le matin, et la nouvelle acquisition l’après midi. 

Pour ça, vous n’êtes pas obligé de vendre votre bien en moins de 24h. Mais il faudra vendre vite quand même. Vite, ça peut être un délai d’un mois. Vous pouvez toutefois optimiser vos chances de vendre rapidement et au meilleur prix.

Il faut savoir que le délai moyen entre la signature d’un compromis de vente et la signature définitive chez le notaire est d’environ 3 mois. Mais si vous trouvez un bien que vous voulez acheter que vous n’avez pas encore eu le temps de vendre votre logement actuel, vous pouvez très bien négocier avec le vendeur un délai supplémentaire pour vous laisser le temps de vendre. 

De la même manière, si vous mettez votre bien en vente et que vous avez un acquéreur rapidement, vous pouvez demander une date butoir de vente à 5 ou 6 mois après la signature du compromis pour vous laisser le temps de trouver un nouveau logement. 

Sachant que si vous arrivez à trouver rapidement, il est tout à fait possible d’avancer la date de signature si vendeurs et acquéreurs sont d’accord.

Garder le bien

Le second cas dans lequel vous pouvez vous passer du prêt relais est si vous mettez en location votre bien. Dans ce cas, il est très important de faire le point avec votre banquier. Vous allez calculer votre nouvelle capacité d’emprunt en tenant compte des revenus locatifs et des éventuelles charges de crédit restant. 

Prêt relais, témoignage : « Mon premier achat immobilier a été ma résidence principale à l’âge de 22 ans. Il y a 3 ans, j’ai acheté ma 5ème résidence principale, la dernière j’espère ! Je n’ai d’ailleurs acheté que des résidences principales dans ma vie et pourtant aujourd’hui j’ai 4 biens immobiliers en location ! Cette stratégie m’a toujours semblé évidente. J’ai toujours fait attention de ne pas dépasser 26 ou 27% d’endettement. Je n’ai jamais eu recours au prêt relais. Le fait d’avoir été faiblement endetté m’a permis de mettre de l’argent de côté pour avoir l’apport nécessaire pour le bien suivant. Je mettais mon ancien appartement en location et le revenu locatif couvrait très largement ce que me coûtait l’ancien crédit. Du coup, je pouvais continuer à mettre de l’argent de côté malgré mes 2 crédits en cours. J’ai fait ça à chaque fois. Je pense qu’il y a 2 règles importantes à respecter pour cette stratégie : rester faiblement endetté et donc faire le choix d’acheter des plus petites surfaces et acheter en dessous du prix du marché pour avoir un excellent rendement locatif par la suite. Aujourd’hui, je n’ai que 2 crédits immobiliers en cours, ça a été une stratégie payante pour moi. » Pierre 52 ans.

Je partage totalement le point de vue de Pierre puisque je fais exactement la même chose !

Si toutefois vous ne pouvez pas vous retrouver dans l’un de ces 2 cas, voilà comment fonctionne un prêt relais.

Le prêt relais, explication :

Nous avons vu que le prêt relais est une avance de la banque sur votre futur apport (ça pourrait être une définition dans « le prêt relais pour les nuls » !). C’est donc un vrai avantage  pour le nouvel achat que de pouvoir bénéficier d’un apport que vous n’avez pas encore. 

Mais qui dit prêt, dit intérêts. Le prêt relais n’est pas gratuit et surtout il comporte certains risques qu’il est important de connaître. A noter que le taux du prêt relais est généralement plus élevé que le taux d’un prêt “classique” (0,10 à 0,30% de plus).

Le prêt relais est un crédit court. La durée du prêt relais est de 12 mois. Il peut toutefois être prorogé jusqu’à 12 mois supplémentaires pour le porter sur une durée totale de 24 mois maximum. Mais ce n’est ni systématique, ni obligatoire. Surtout, si vous en arrivez là, ça veut dire que votre bien ne se vend pas parce qu’il est trop cher. Attention donc aux estimations trop flatteuses… 

Pendant la période de prêt relais, vous devrez payer des intérêts intercalaires, c’est à dire des intérêts sur les sommes débloquées par la banque pendant la période de prêt relais.

En plus vous aurez l’assurance du crédit à payer.

L’assurance reste à payer généralement dès l’acceptation de l’offre de prêt.

Le calcul du prêt relais est simple. Le montant du prêt relais est généralement de 70% du prix de vente estimé. Mais il existe des banques qui proposent des prêts relais à hauteur de 50% du prix et d’autres à 80%. Le choix de la banque est donc important.

Pourquoi la banque prend cette marge ? Tout simplement parce que personne ne peut savoir quel sera le prix de vente définitif. C’est aussi une protection pour vous.

Le prêt relais peut prendre différentes formes.

Il peut être “sec”, c’est à dire que vous avez besoin uniquement d’un prêt relais, sans prêt complémentaire. C’est le cas le plus simple. Les banques n’affectionnent pas vraiment ce type de prêt puisqu’il ne permet pas de capter le client sur du long terme. 

Prêt relais, exemple : vous achetez un bien à 140.000€ et vous vendez un bien 200.000€ sans crédit. Le montant du prêt relais sera de 200.000€ X 70% soit 140.000€ ce qui couvre le coût de la nouvelle acquisition.

Dans le cas où, sur le bien immobilier objet du prêt relais, il existe encore un crédit en cours, dans la majorité des cas, le nouveau prêt intègre l’ancien crédit. 

Prenons un exemple.

Vous achetez un nouveau bien 250.000€ tous frais compris

Vous mettez en vente l’ancien bien au prix de 200.000€. Sur ce bien, il reste 75.000€ de crédit.

La banque va vous faire un prêt relais à hauteur de 70% du prix de vente de votre bien, soit 200.000€ X 70% = 140.000€

Le coût total à financer est de 250.000€ pour l’achat + 75.000€ de capital restant dû sur l’ancien crédit soit 325.000€ au total.

Vous avez dans ce cas un besoin de financement complémentaire de 325.000€ – 140.000€ = 185.000€

La reprise de votre ancien crédit permet de n’avoir qu’une seule mensualité. Si vous deviez garder votre ancien crédit plus la mensualité du nouveau prêt, il y a fort à parier que vous exploseriez votre endettement.

Dans l’hypothèse où vous arrivez à vendre votre ancien bien 200.000€ comme prévu initialement, à la signature chez le notaire, la banque se verra rembourser les 140.000€, il vous restera donc 60.000€ de trésorerie. Vous pouvez faire ce que vous voulez de cet argent. Acheter une nouvelle voiture, financer des travaux, partir en vacances en Nouvelle Zélande. Ou alors vous pouvez aussi choisir de réinjecter cette trésorerie dans le crédit immobilier pour le réduire à 125.000€.

Le coût du prêt relais : calcul

Le calcul des intérêts intercalaires est assez simple, c’est le montant de votre prêt relais X taux d’emprunt annuel / 12.

Par exemple, pour un prêt relais de 140.000€, avec un taux de 3%, les intérêts intercalaires sont de 140.000 X 3% =4200€ d’intérêts annuels, soit 350€/mois.

Si ce montant est trop élevé pour vous pendant la période de prêt relais, vous avez la possibilité de demander un différé total pour ne payer les intérêts intercalaires qu’au moment de la vente du bien objet du prêt relais.

Les choses à savoir

La banque ne demande généralement pas de garantie sur le prêt relais. Elle fait une promesse d’affectation hypothécaire. Vous n’aurez donc pas de frais pour la prise d’une caution du type Crédit Logement ni d’hypothèque.

Lorsque vous avez un prêt en cours sur le bien que vous mettez en vente, généralement la banque le rachète, ce qui implique des pénalités de l’ordre de 3% maximum du capital restant dû.

Il n’y a pas de pénalités de remboursement anticipé sur le prêt relais et généralement il n’y en n’a pas non plus sur prêt complémentaire lorsque vous décidez d’utiliser la différence entre le prix de vente effectif et le montant du prêt relais pour réduire votre prêt complémentaire.

Pour rassurer la banque sur la mise en place du prêt relais, vous pouvez joindre à votre dossier 2 ou 3 estimations d’agences immobilières et un mandat de vente exclusif. Les banques savent qu’avec les mandats de vente exclusifs, les biens sont vendus plus rapidement par les agences immobilières.

Conclusion

Le prêt relais est une forme de crédit émis dans l’attente de la vente d’un bien. Ce crédit peut vous aider à acquérir un bien généralement d’une valeur plus importante. Il est très utile dans le cas où vous trouver une très bonne affaire ou le bien vos rêves et que vous ne pouvez pas attendre de vendre votre logement actuel.

Vous pouvez être tenté de donner une valeur surestimée de votre bien pour avoir un prêt relais plus important. C’est toutefois une très mauvaise idée. Vous risquez dans ce cas de vendre difficilement et de payer plus d’intérêts intercalaires. Au final, vous seriez très certainement perdant.

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