PTZ : conditions, types d’opérations, montants,…

Le prêt à taux zéro (PTZ), une aide vraiment appréciable pour devenir propriétaire. Mais faut-il encore y avoir le droit. Il n’est pas pour tout le monde ni pour tous les projets. Quelles sont les conditions pour l’obtenir ? Combien pouvez -vous espérer emprunter gratuitement ? Quelles sont les opérations éligibles ? Y a-t-il des inconvénients à avoir recours au PTZ ? Quelles sont les choses importantes à savoir ? Autant de questions qui trouvent réponse dans cet article.

Notions à connaître concernant le PTZ

ATTENTION : avant de rentrer dans le détail, il faut savoir que les conditions du prêt à taux 0% peuvent évoluer d’une année sur l’autre. Il est donc important de vérifier les éventuelles modifications avant de concrétiser votre projet immobilier. Cet article étant écrit en 2022, nous savons déjà que les plafonds de revenus par exemple seront revus pour 2023.

Maintenant que cette information est donnée, commençons par quelques précisions utiles. Il faut savoir que le prêt à taux zéro ne peut pas être utilisé seul. Le PTZ vient obligatoirement en complément d’au moins un autre crédit.

Crédits pouvant compléter le prêt à taux 0% :

• prêt épargne logement, c’est-à-dire lié à votre CEL (compte Epargne Logement) ou votre PEL (plan épargne logement)
• PAS (prêt à l’accession sociale) ou un prêt conventionné 
• prêt immobilier « classique » de la banque

Pour prétendre au PTZ, il faut être ce qu’on appelle « PRIMO ACCEDANT ». Contrairement à ce que ce terme laisse penser, vous n’êtes pas obligé de devenir propriétaire pour la première fois. En fait, on entend par « PRIMO ACCEDANT » toutes personnes n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 2 années précédentes à la mise en place du PTZ.

Ce qui signifie que vous pouvez acheter votre résidence principale à l’aide du prêt à taux 0%, la revendre et en acheter une nouvelle 2 ans plus tard et pouvoir prétendre à nouveau au PTZ.

Il y a des exceptions à cette notion de PRIMO ACCEDANT, si vous êtes en situation d’handicap, d’invalidité, que vous avez subi une catastrophe naturelle ou technologique, ou encore si vous êtes nu-propriétaire: c’est-à-dire que vous disposez d’un Droit de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien. Ou si vous êtes usufruitier: Droit d’utiliser un bien et d’en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre. Dans quels cas vous n’êtes pas obligé de respecter le délai de 2 ans.

Enfin, vous être propriétaire de votre résidence secondaire et de biens mis en location et être considéré comme primo accédant.

Pour qu’un logement soit considéré comme votre résidence principale, vous devez l’occuper au moins 8 mois par an. (et non 6 mois comme c’était le cas avant)

Mais si vous occupez un logement moins de 8 mois par an, il peut quand même être considéré comme votre résidence principale, si vous êtes dans un des cas suivants :

• Cas de force majeure: Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s’exonérer d’une obligation, d’un engagement ou d’une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d’assurance, décès du salarié pour un contrat de travail…)
• Raison de santé
• Obligation liée à l’activité professionnelle (déplacements réguliers, logement de fonction…)
• Logement mis en location dans l’attente de votre départ à la retraite

Quel type de bien vous pouvez acheter avec le PTZ

Le PTZ peut être accordé pour financer certains types d’opération :

• Acheter un terrain et faire construire sa résidence principale, ou un logement neuf ou un logement dans lequel de gros travaux sont effectués, travaux qui l’assimilerait à un logement neuf au sens de la TVA.
• Transformer un local (bureau, grange…) en logement (SUREMENT LA MEILLEURE OPERATION !).
• Acheter et réhabiliter un logement ancien, avec des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et qui permettent d’atteindre une consommation énergétique inférieure à 331 kWh/m2.
• Acheter un logement social existant : le locataire peut, sous certaines conditions, obtenir un PTZ pour acquérir son logement ou un autre logement de son bailleur social dans le même département.
• Financer les travaux compris dans les opérations que nous venons de voir et l’acquisition ou la construction de certaines annexes (garages, emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d’une surface d’au moins 2 m², combles accessibles).

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier du PTZ

Pour bénéficier d’un prêt à taux 0%, il faut également respecter certains critères de revenus.

Les revenus retenus pour le calcul du PTZ sont ceux de l’année N-2, Pour l’année 2022, ce sont donc les revenus de 2020 qui sont pris en compte pour une demande faite en 2022. 

La zone géographique a également un impact.

Mais ce n’est pas tout. Le nombre de personnes qui compose le foyer et le prix d’achat sont aussi des éléments pris en compte.

Je vous donne différents plafonds sous forme de tableau, ça sera plus clair.

Il faut dans un premier temps connaitre la zone géographique du bien que vous achetez.

Les zones du PTZ

Zone A et A bis : Paris et sa banlieue
Zone B1 : grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse et les DOM
Zone B2 : communes allant de 50 000 à 250 000 habitants
Zone C : le reste du territoire.

Plafonds des revenus pour le PTZ

Voici le tableau avec les plafonds de ressources par zones géographiques en fonction du nombre de personnes composant le foyer.

Nombre d’occupants	Zone A et A BIS	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	37 000 €	30 000 €	27 000 €	24 000 €
2	51 800 €	42 000 €	37 800 €	33 600 €
3	62 900 €	51 000 €	45 900 €	40 800 €
4	74 000 €	60 000 €	54 000 €	48 000 €
5	85 100 €	69 000 €	62 100 €	55 200 €
6	96 200 €	78 000 €	70 200 €	62 400 €
7	107 300 €	87 000 €	78 300 €	69 600 €
8 et +	118 400 €	96 000 €	86 400 €	76 800 €

Vous voyez que les montants sont très variables en fonction de la zone et du nombre de personnes occupant le logement.

Le montant des revenus indiqués dans le tableau correspond aux revenus fiscaux de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement à titre de résidence principale (revenus de l’année n-2 je vous le rappelle)

Par revenus fiscaux il faut entendre « revenu fiscal de référence », c’est-à-dire le montant figurant sur votre avis d’imposition après abattement forfaitaire de 10% ou après déduction de vos frais réels.

Les montants du PTZ

Avec le PTZ, vous pouvez financer au maximum 40 % du coût total de l’opération (y compris travaux et frais d’agence) dans la limite des plafonds de la zone géographique dans laquelle vous achetez et du nombre de personnes qui vont occuper le logement.

Attention, cette limite est fixée à 10 % pour l’acquisition d’un logement social existant.

Le montant du PTZ ne pas être supérieur au montant des autres prêts complémentaires.

Pourcentage applicable au coût de l’opération selon la nature de l’opération (neuf ou ancien) et de la zone

Nature de l’opération	Zone A, A BIS et B1	Zone B2 et C
Logement neuf	40 %	20 %
Logement ancien avec travaux (hors vente du parc social à ses occupants	non-éligible	40 %

Vous voyez que le PTZ peut représenter 40% du coût de l’opération pour un logement neuf en zone A à B1 par exemple mais seulement 20% en zone B2 et C

Voici un nouveau tableau qui récapitule les plafonds du coût de l’opération pris en compte pour le calcul du PTZ

N o m b r e d’occupants	Zone A et  BIS	Zone B1	Zone B2	Zone C
1	150 000€	135 000€	110 000€	100 000€
2	210 000€	189 000€	154 000€	140 000€
3	255 000€	230 000€	187 000€	170 000€
4	300 000€	270 000€	220 000€	200 000€
5 et +	345 000€	311 000€	253 000€	230 000€

Exemple de calcul du PTZ

Un couple achète en zone B1, un logement neuf à 200.000€, le montant de l’opération pris en compte pour le calcul du PTZ est plafonné à 154 000 €. Pour une opération de cette valeur ou plus, le montant maximum du PTZ est de 61 600 €, c’est-à-dire 154 000 € x 40 %

Durée du PTZ

La durée totale peut aller de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

• La période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période de différé dépend de vos revenus et peut être de 5, 10 ou 15 ans)
• Vient ensuite la période de remboursement du prêt, qui suit la période de différé, et qui varie entre 10 et 15 ans

Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Pour connaitre le montant auquel vous pouvez prétendre, vous pouvez utiliser la calculette PTZ du site du gouvernement. Vous pouvez l’utiliser pour savoir :

• A combien vous avez le droit
• Sur quelle durée
• La durée du différé de remboursement
• La mensualité (hors assurance)

Astuces à connaitre sur le PTZ

Il y a des choses importantes à savoir (selon la réglementation en vigueur actuelle, elle a été différente par le passé et peut évoluer dans le futur).

• Si vous vendez votre logement acheté avec le PTZ et que vous procèdez à un nouvel achat, vous pouvez demander un transfert de votre PTZ initial, dans la limite du capital restant dû, sur votre nouvelle résidence principale. Au cours des 6 années suivant la date de versement du prêt, le transfert doit se faire sur une opération éligible au PTZ. Toutefois, l’établissement prêteur peut refuser le transfert de prêt s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. Ce qui, à mon sens, reste une notion très subjective…

• Après avoir souscrit un prêt à taux Zéro, vous pouvez mettre en location le logement au cours des 6 années qui suivent la date de versement du prêt, si vous respectez les 2 conditions suivantes de manière cumulative :

1. Vous êtes dans une situation particulière
2. Vous devez respecter des règles de mise en location spécifiques

Situation particulière

Voici les situations particulières :

• Le logement deviendra votre résidence principale quand vous serez à la retraite, et dans un délai de moins de 6 ans (soit moins de 12 ans après le versement du prêt)
• Vous êtes en mobilité professionnelle et votre nouveau trajet (aller) entre votre résidence et votre lieu de travail est d’au moins 50 km ou représente un temps de transport d’au moins 1 heure 30.
• Vous divorcez ou mettez fin à votre Pacs
• Vous êtes en situation d’invalidité ou d’incapacité de travail et vous avez une carte d’invalidité
• Vous êtes au chômage depuis plus d’un an (il vous faut dans ce cas une attestation par Pôle Emploi)

Règles de mise en location spécifiques

Vous devez respecter toutes les règles de mise en location suivantes :

• Vous pouvez louer le logement sur une durée maximum de 6 ans
• Le logement doit servir de résidence principale au locataire et ne peut pas être loué pour être utilisé comme logement de fonction, meublé de tourisme (c’est-à-dire en location saisonnière) ou comme résidence secondaire.
• Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds de loyer d’un logement social (type PLS)
• Les ressources du locataire, à la signature du bail, ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources pour obtenir un logement social de type PLS

Attention  : Dans le cas de la mise en location du logement vous êtes obligé de prévenir la banque qui vous a délivré le PTZ. Si vous avez des APL vous devez en informer la Caf.

Conclusion

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien, si vous voulez profiter des prêt à taux 0%, vous devez prendre en compte tous les éléments qui permettent de le déterminer. La zone, la nature de l’opération (neuf ou ancien), le nombre de personnes composant le foyer, vos revenus de l’année N-2 et le prix d’achat sont les points permettant de déterminer le montant et la durée du PTZ auquel vous pouvez avoir le droit.

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