Faire du Airbnb après le COVID : absurdité ou super idée ?

2020, année de l’explosion des cas de COVID-19. Année des confinements. Confinements qui ont rimé avec coup d’arrêt de l’économie. Le tourisme fait partie des secteurs d’activité les plus touchés. Hôtels et autres services touristiques ont connu une année très difficile. On peut donc se demande si la location courte durée est encore une bonne idée. Vous hésitez à vous lancer ? La peur de vous tromper vous paralyse ? Est-ce encore rentable de faire du Airbnb ? Quels sont les risques ? Quel rendement espérer ? Quelles sont les astuces pour réussir sa location courte durée ? C’est ce que nous allons voir ensemble. 

Etes-vous prêt pour faire de la location courte durée ?

Avant de vous lancer dans la location courte durée, posez vous certaines questions. Voulez-vous gagner plus d’argent ? Avez-vous envie d’optimiser la rentabilité de vos biens immobilier ? Êtes-vous prêt à vous donner les moyens de réussir ? Si la réponse à ces question est « oui », alors posez vous d’autres questions.

Savez-vous où acheter pour faire de la location courte durée ? Savez-vous comment remplir votre agenda de location ? Connaissez-vous la typologie de clients que vous pouvez espérer avoir ? Savez-vous comment gagner de nouveaux clients ? Quelle stratégie voulez-vous adopter ? Votre logement va-t-il se louer facilement ? Comment se démarquer de la concurrence ? Comment devenir « super hôte » rapidement ? Quelles sont les astuces qui vous permettent de louer plus que vos concurrents ?

Si vous avez uniquement une vague idée des réponses à apporter à ces questions, alors je vous conseille de lire cet article jusqu’au bout pour avoir des réponses claires et précises.

Quelle différence entre location saisonnière et location courte durée ?

Tout d’abord, on entend souvent ces deux formulations pour la location via Airbnb. Mais finalement, quelle est la différence ? En réalité, il n’y a pas vraiment de différence. Si ce n’est que la location saisonnière rime avec vacances. La location courte durée, quant à elle, est à prendre au sens large. Vous pouvez également entendre parler de nuitées. Il s’agit dans tous les cas de louer votre logement de manière temporaire et pour une période courte de moins d’un mois généralement. Mais du coup, quand peut-on faire du Airbnb ?

Quand faire du Airbnb ? 

Comme nous venons de le voir, la location peut être dite “de courte durée” sans notion de saisonnalité. C’est à dire concrètement qu’il est possible de louer des nuitées toute l’année. 

Evidemment, les périodes de vacances sont très favorables à la location courte durée. Sur ces périodes de l’année, la demande est forte. Mais qu’en est-il le restant de l’année ? La location via Airbnb est-elle valable uniquement pendant les vacances ? La réponse est non. Il suffit de regarder les statistiques de location Airbnb pour s’en convaincre. Et comme je vous aime bien, je vous fais un cadeau qui n’a pas de prix un peu plus loin dans cet article 😉

La location courte durée, c’est toute l’année ! Il faut savoir qu’il n’y a pas que les vacanciers qui utilisent les services d’Airbnb. Beaucoup de personnes en déplacements professionnels préfèrent la chaleur d’un foyer accueillant à la froideur d’une chambre d’hôtel. Qu’il s’agisse de commerciaux ou de personnes en formation, ce sont des clients qui ont besoin de se loger en toutes saisons. 

Où faire du Airbnb ?

Peut-être que vous hésitez à faire du Airbnb parce que vous ne savez pas où acheter. Faut-il viser les villes touristiques ? Les stations balnéaires ? La campagne ?

Les villes touristiques sont en générale les lieux où la demande est la plus forte. Mais qui dit forte demande dit aussi forte concurrence. De plus, il faut faire attention aux réglementations, nous y reviendront plus loin.

Pour les stations balnéaires, on distingue la mer et la montagne. Si la mer fait carton plein l’été, c’est généralement tout le contraire en hiver. En hiver, les villes de bord de mer offrent moins de distractions pour les touristes.

Par contre, la montagne offre des avantages indéniables. Si l’hiver est la saison reine avec les stations de ski, les autres saisons ne sont pas en reste. La montagne offre la possibilité d’avoir des activités de plein air toute l’année. En vrac, la randonnée, le vélo, la pêche, les activités à sensations du type parapente par exemple. Pour ces raisons, la montagne est certainement le meilleur compromis en matière de rendements.

La campagne quant à elle peut être un choix gagnant si vous choisissez bien le lieu de votre investissement. Pour ça, il est important de bien analyser le marché et, heureusement, il existe quelques astuces simples pour identifier le potentiel d’un secteur géographique. C’est d’ailleurs ce que nous allons voir.

Comment choisir son lieu d’investissement

Tout d’abord, si vous débutez dans la location courte durée, il est préférable de choisir un secteur que vous connaissez très bien. Le meilleur endroit pour débuter, c’est autour de chez vous. En plus de la connaissance du secteur, vous pourrez également gérer plus facilement votre bien. On reviendra sur les modes de gestions plus loin.

Il faut ensuite étudier le type de clientèle. Vos clients potentiels sont-ils des touristes ou des professionnels en déplacement ? Si votre clientèle est constituée de touristes, comme nous l’avons vu juste avant, il faut faire attention au taux d’occupation annuel. Si vous affichez un taux de remplissage de 100% en juillet et août mais 10% en moyenne sur les autres mois de l’année, est-ce rentable ?

Posez vous la question de savoir ce qui amène les gens dans votre secteur. S’il n’a pas d’attrait touristique particulier, regardez autour de chez vous s’il y a des hôtels. C’est un bon indicateur. Car oui, vous serez le concurrent direct des hôtels. S’il y a des chaînes hôtelières du type Campanile, Novotel, Ibis,… c’est gagné. Ces grandes chaînes ne s’implantent pas dans un endroit au hasard.

Pour savoir si les hôtels proches de chez vous se remplissent bien, il vous suffit de simuler des réservations. Testez d’une semaine sur l’autre. Il ne sert à rien de simuler une réservation dans 6 mois, beaucoup de réservations se font très peu de temps avant le séjour.

Ensuite, vous pouvez regarder sur le site Airbnb par exemple pour voir s’il y a beaucoup de logements et donc beaucoup de concurrence. Regardez les commentaires positifs et négatifs pour voir ce qui plaît ou déplaît aux voyageurs. Vous verrez également les prix proposés par vos concurrents, ce qui vous permet d’avoir une idée de la rentabilité potentielle. Nous y reviendrons.

Quelle stratégie adopter pour faire du Airbnb ?

La choses la plus importante à retenir si vous voulez faire du Airbnb, c’est que l’algorithme du site met en avant les logements avec les meilleurs commentaires.

Evidemment, quand vous commencez cette activité, vous avez zéro commentaire. Il va falloir attirer les prospects et leur donner envie de venir chez vous. Comment faire ? Mettez-vous à la place du client. Vous cherchez un logement pour un weekend, outre le lieu, quel critère est important ? Je vous laisse réfléchir quelques secondes mais je suis sûr que vous avez trouvé. Il s’agit du prix.

Il est évident que si vous louez plus cher que vos concurrents et que vous avez zéro commentaire, vous risquez de ne pas louer beaucoup. Or, il faut justement louer au maximum pour récolter un maximum de précieux avis sur le site.

Il y a deux solutions pour obtenir des commentaires rapidement. La première est d’être moins cher que vos concurrents. La seconde est d’accepter de ne louer qu’une seule nuit. La plupart des hôtes sur Airbnb louent au minimum 3 nuits. Si vous proposez la possibilité de ne louer qu’une seule nuit, vous gagnerez des clients. La contrepartie est que la gestion sera plus lourde. Mais dès que vous aurez un nombre d’avis vous permettant de remonter dans les recherches, vous pourrez passer à 3 nuits minimum pour vous aligner sur les autres. Outre l’aspect tarifaire qui est le plus évident, il existe d’autres possibilités pour améliorer votre positionnement.

Comment se démarquer de la concurrence ?

Ecrivez une annonce qui en jette ! Un titre accrocheur et une description qui donnent envie doivent être votre priorité. Votre annonce doit jouer sur les cordes sensibles de vos prospects. Il n’est pas là question d’écrire de la poésie mais presque ! Évitez le descriptif brut est sans émotion. Inspirez vous des pubs. Le visuel est bien entendu très important (on parlera des photos par la suite) mais le sensoriel est important aussi.

Jouez sur le ressenti des gens. Donnez-leur l’impression d’y être. Imaginez un logement baigné de soleil avec une vue imprenable sur les Pyrénées et le bon air pur de la montagne. Un logement où vous profitez d’un espace détente dans un canapé confortable. Une cuisine qui vous donne envie de préparer de délicieux plats qui vous redonne des forces pour une randonnée en forêt le lendemain.

Voilà à quoi pourrait ressembler votre annonce. Essayez de faire en sorte que les gens qui vont lire votre annonce se projettent facilement.

Proposez des services que d’autres ne proposent pas. Par exemple, vous pouvez prévoir un espace de stockage pour ranger du matériel. Imaginez qu’un professionnel de l’audiovisuel souhaite louer un logement pour une mission et qu’il ait besoin de ranger son matériel. C’est un vrai plus d’avoir un espace dédié au rangement. Ça sécurise votre client et c’est un service simple. Accepter les animaux de compagnie peut aussi être un choix payant.

Malgré tous ces efforts, vous ne savez pas si votre agenda de location va se remplir. Et si je vous disais qu’il est possible de connaître le futur ?

Comment savoir si votre logement va se louer facilement ?

Vous connaissez le principe du test A/B ? Le principe est de proposer des versions alternatives de votre offre.

En l’occurrence, vous pouvez préparer deux annonces avec des photos différentes et les publier sur Lebocoin. Ça vous permet de voir la réaction des gens. Leboncoin donne accès aux statistiques de vos annonces. Vous verrez donc l’annonce avec les photos qui a généré le plus de consultations. Le descriptif qui aura permis le maximum de demandes d’informations ou de demandes réservation est le meilleur.

Bien évidemment, il s’agit d’un test, il faudra donc dire aux personnes qui vous contactent que vous n’avez plus de place. Rien de nous empêche de recommencer plus tard pour faire un nouveau test. Les questions qui posent les potentiels clients vous permettront de savoir si vous devez prévoir des services supplémentaires. Par exemple, vous pouvez avoir beaucoup de demandes qui portent sur la présence ou non d’un lit pour enfant en bas âge. C’est le signe qu’il faut prévoir ce type de lit dans votre logement.

Il existe également un site très intéressant qui récolte des données sur les locations courtes durées ville par ville. Il s’agit du site AIRDNA.CO. C’est un outil partiellement gratuit qui vous permet d’accéder à des données de bases comme connaitre le nombre de logement en location courte durée via Airbnb. La version payant quant à elle est complète et vous donne accès à données plus pointues et pertinentes comme le taux d’occupation des logements.

La version payante est relativement chère mais elle peut vous éviter de vous tromper et vous permettre d’identifier les meilleurs endroits où investir pour faire de la location courte durée.

Maintenant que vous savez comment remplir votre planning de location, il va falloir se mettre au travail. Et du travail, vous allez en avoir ! A moins que…

Comment gérer la location courte durée ?

Faire du Airbnb demande beaucoup d’organisation.  Si vous n’avez qu’un logement à gérer et qu’il est proche de chez vous, c’est encore assez simple même s’il s’agit d’une activité chronophage.

Vous allez toutefois devoir gérer les entrées et sorties de vos locataires ainsi que le ménage. Vous apprendrez peut-être à vos dépends que les voyageurs connaissent toutes sortes d’imprévus ! Attendez vous à rencontrer des situations comme par exemple le locataire qui doit arriver à 20h mais n’arrive qu’à 23h parce qu’il y eu un train annulé.

Alors comment faire pour éviter ce genre de problème ? Vous pouvez déléguer. Déléguer à qui me direz-vous ? Trois options s’offrent à vous.

L’agence immobilière. Certaines agences immobilières acceptent de faire de la gestion locative de courte durée. L’agence s’occupe généralement aussi bien de l’annonce que de la gestion du planning. Elle va aussi gérer les arrivées et départs des voyageurs ainsi que le ménage.

La conciergerie. Il s’agit là de sociétés spécialisées dans la location courte durée qui peuvent vous proposer un large éventail de service. La base reste l’accueil du locataire, entrée/sortie et la gestion du ménage. Mais elle peut aussi vous proposer des services « premium » comme faire les courses pour remplir le réfrigérateur par exemple.

Ces deux types de professionnels peuvent également vous proposer de gérer l’intervention d’artisans en cas de nécessité pour des réparations. Ce qui vous évite un déplacement.

C’est génial me direz-vous ! Génial mais pas magique et encore moins gratuit. Comptez au minimum 15% du prix de la location pour ces services professionnels. Le coût du ménage est généralement facturé au voyageur par l’intermédiaire d’Airbnb, cette partie est donc sans impact financier pour vous.

Il existe une troisième solution. La moins chère mais qui demande aussi une totale confiance. Je vous donne mon exemple. Dans la résidence d’un appartement à la montagne, nous avons un voisin sur place qui réside à l’année. Cette personne gère les entrées/sorties et le ménage moyennant 10% du prix de la location. Elle nous signale également quand quelque chose est cassé ou à faire réparer.

Vous pouvez très bien sympathiser avec un voisin et lui proposer de gagner un revenu complémentaire en se mettant autoentrepreneur. C’est un bon compromis qui vous permet de ne pas trop impacter votre rentabilité et qui vous offre une certaine tranquillité d’esprit.

Quelques astuces pour bien louer en Airbnb

1. Vous avez lu plus haut que le titre et l’annonce doivent être accrocheurs. Il en va de même pour les photos. Il est impératif que vous ayez des photos de très bonne qualité. Faire appel à un photographe est un vrai plus. Un vrai plus qui a un coût, je vous l’accorde. Cela dit, même si je ne l’ai jamais testé personnellement, certaines personnes proposent à un photographe de passer un weekend (ou plus) gratuitement dans le logement en échange de photos professionnelles. C’est une astuce que je trouve très bonne et que je partage avec vous.
2. Le ménage est une corvée. Mais il y a aussi la lessive ! Il est tout à fait possible de demander aux voyageurs d’apporter leurs propres draps, mais c’est une contrainte pour le client et il en faut le moins possible. Proposer les draps avec le logement est devenu indispensable. Il existe des draps jetables, c’est très pratique et finalement peu onéreux. Je vous joins un lien en dessous si vous souhaitez en acheter.
3. Si vous avez déjà loué un bien sur Airbnb, vous avez très probablement déjà récupéré les clés du logement dans une boite à clés. Ces boîtiers fixés au mur à côté de la porte ou cachés dans la boite aux lettres qui permettent de récupérer les clés facilement à l’aide d’un code. Je vous mets également un lien si vous souhaitez vous en procurer.
4. Une alternative bien plus sûre existe, mais aussi un peu plus chère. Il s’agit de la serrure connectée qui offre de nombreux avantages. Je vous joins un lien si vous voulez vous équiper de ce type d’appareil qui est vraiment le top !
5. Automatisez vos réponses aux messages de vos clients et soyez réactifs ! Prévoyez des réponses types à copier/coller pour envoyer les informations essentielles au séjour. Il existe des applications payantes qui permettent de le faire. Toutefois, je vous conseille de le faire vous-même et de personnaliser un minimum vos réponses. La convivialité est primordiale.
6. Laisser un commentaire positif avec la note maximum à votre locataire sur le site, même s’il y a eu des problèmes. Le simple fait de laisser un commentaire positif incite le locataire à en faire de même en retour. Le but est d’obtenir le statut de « super hôte Airbnb » afin de mieux vous classer dans les recherches des internautes.
7. Simplifiez la vie de votre client, acceptez les « réservations en un clic » et l’annulation à une semaine du séjour. Ce sont des détails qui vont vous amener plus de réservations.
8. Enfin, mettez du matériel de qualité, vous serez gagnant dans le temps et c’est un critère très important pour avoir des avis positifs. Abandonnez les produits premier-prix.

Il est reste un dernier point important que je souhaite évoquer avec vous concernant la location courte durée.

La réglementation de la location courte durée

Tout le monde ne peut pas bénéficier des rendements extraordinaires de la location courte durée. Plus exactement, vous ne pouvez pas en bénéficier dans toutes les villes. Il est donc très important de vous rapprocher de la mairie de la commune où vous souhaitez investir avant d’acheter un logement.

Le simple fait de voir sur Airbnb que certaines personnes louent leur bien dans telle ou telle ville ne suffit pas. La location courte durée dans certaines villes nécessite une autorisation de la maire. D’autres villes interdisent simplement ce type de location. Le non respect de ces règles peuvent entraîner de lourdes amendes.

Dans certaines communes, il suffit de faire une simple déclaration. Rapprochez vous des services de la mairie pour savoir.

Il existe potentiellement d’autres contraintes. Par exemple, certaines copropriétés interdisent la location courte durée à causes des éventuelles nuisances que ça peut occasionner. Là encore, vérifier le règlement de copropriété ou questionnez le syndic de copropriété.

Enfin, il y a des taxes… La première est la taxe de séjour qui est collectée directement par Airbnb. Vient ensuite la CFE ou « cotisation foncière des entreprises » que vous devrez régler, sauf si votre chiffre d’affaires est inférieur à 5.000€ par an.

Pourquoi payer une taxe professionnelle ? Pourquoi je vous parle de chiffre d’affaires ? Tout simplement parce que faire du Airbnb est une activité professionnelle. Vous devez déclarer votre activité et vous aurez soit le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) soit de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Nous reviendrons en détail sur ces statuts dans un futur article.

Conclusion

Airbnb offre de nombreux avantages aux utilisateurs. Faire du Airbnb peut s’avérer très rentable. Il est possible d’atteindre des rendements locatifs de plus de 20% ! Le taux de remplissage peut varier selon les régions mais si vous avez suivi tous les conseils de cet article, vous pouvez espérer monter à un taux de remplissage moyen de 65% par an en devenant « super hôte » . A noter que généralement, à partir de 10 nuits louées par mois, votre investissement devient rentable.

Je vous joins en dessous un tableau qui vous donne des indicateurs très intéressants sur les rendements, les prix et taux d’occupation selon les villes. Même avec l’impact du COVID, la location courte durée a mieux résisté que l’hôtellerie.

C’est une activité professionnelle à part entière mais que vous pouvez déléguer. Si votre ambition de vivre de vos revenus locatifs, la location courte durée est une bonne option. Mais ne vous créez pas une charge de travail inutile, confiez la gestion à des professionnels qui sauront vous alléger d’une lourde charge.

Enfin, je vous recommande un livre où l’auteur parle de son expérience personnelle de la location courte durée. Il y a beaucoup d’idées intéressantes donc vous pouvez vous inspirer. Il parle aussi des erreurs commises qui sont bonnes à connaître pour éviter de faire les mêmes. Je vous mets le lien juste en dessous.

Je vous rappelle qu’avec mon lien de parrainage ISMO https://ismoprod.page.link/95nEQThVSuaQGuay6 vous gagnez 5€. Vous pouvez parrainer autant de personnes que vous le souhaitez et gagner 5€ pour chaque parrainage à votre tour, ce qui vous permet de faire croître votre épargne encore plus rapidement.

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Villes	Revenus en location classique (1)	Prix moyen d’une nuitée avec frais de ménage inclus  (2)	Taux d’occupation moyen (2)	Revenus en Airbnb (3)	Rendements
Montpellier	714 €	62 €	60 %	1848 €	x2,6
Bordeaux	945 €	86 €	58%	2496 €	x2,6
Bayonne	750 €	71 €	58%	1920 €	x2,6
Lyon	814 €	76 €	57%	2568 €	x3,2
Marseille	754 €	70 €	57%	1704 €	x2,3
Toulouse	648 €	58 €	56 %	2184 €	x3,4
Anglet	947 €	99 €	53 %	1440 €	x1,5
Biarritz	1100 €	109 €	50 %	1632 €	x1,5
Paris	936 €	107 €	48%	2808 €	x3,0
Strasbourg	724 €	75 €	48%	1656 €	x2,3
Nice	785 €	90 €	45 %	3984 €	x5,1
Chamonix	1400 €	139 €	41 %	3552 €	x2,5
Megèves	1700 €	196 €	39 %	3768 €	x2,2
Les Allues	1400 €	160 €	36 %	2992 €	2,1
Cannes	905 €	130 €	30 %	2904 €	x3,2

1.    Loyers d’un logement entier de 35 m2
2.    Source : AIRDNA et Airb’n’b
3.    Revenu moyen d’une location saisonnière en Airbnb à 2 chambres, pouvant accueillir jusqu’à 4 personnes avec prise en compte d’une commission de 20 % pour la mise en gestion du bien à une conciergerie Airbnb.