Hausse des taux immobiliers = krach immobilier ?
Les taux d’emprunt remontent en flèche. Hausse des taux immobiliers qui impacte directement votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt. Plus le taux est élevé, moins vous pouvez emprunter à revenus équivalents. La conséquence directe est un effondrement de votre pouvoir d’achat immobilier.
Pouvez-vous encore accéder à la propriété avec des prix de l’immobilier au plus haut et des taux d’emprunt qui sont en train de remonter ? Cette augmentation des taux peut-elle vous faire craindre un krach immobilier ? Faut-il avoir peur de la hausse des taux ? Nous allons tenter ensemble d’apporter des réponses à ces questions.
SOMMAIRE
Allez-vous pouvoir devenir propriétaire avec des prix et des taux élevés ?
Avec l’inflation, les taux suivent le même chemin. Le problème est que tout ou presque augmente, y compris les matériaux de construction. Ce qui impacte directement l’immobilier d’une manière générale, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, notamment avec des travaux.
La hausse des taux immobiliers impacte directement votre capacité d’emprunt. Plus les taux sont élevés et moins vous pouvez emprunter. C’est purement mathématique.
Malgré cette tendance haussière des taux de crédit, les prix de l’immobilier sont encore orientés à la hausse en ce début 2022. Jusqu’où les prix peuvent-ils encore monter ? Allez-vous pouvoir continuer à devenir propriétaire si les salaires n’augmentent pas ?
Compte tenu que les prix de l’immobilier sont déjà au plus haut historique, vous pouvez vous demander s’il est encore possible qu’ils continuent d’augmenter et jusqu’où. Les banques craignant un krach immobilier vous demandent un apport toujours plus important, ce qui complique encore la tâche.
Finalement, vous vous demandez peut-être si un krach immobilier est à craindre avec la hausse des taux immobiliers. Christine Lagarde a confirmé dans sa dernière conférence de presse l’augmentation des taux. Si beaucoup moins de personnes peuvent emprunter et que le montant des crédits est limité par le taux d’emprunt, le marché immobilier peut-il s’effondrer ?
Allez-vous connaitre un krach immobilier sans précédent ?
Vous avez d’un côté une augmentation continue des prix de l’immobilier qui a été soutenue par une baisse des taux jusqu’en 2021. Mais aussi une inflation qui fait augmenter les prix des matériaux qui contribue également à une augmentation des prix immobiliers, principalement dans le neuf.
D’un autre côté, vous avez une demande toujours aussi forte, voire même en hausse, des acquéreurs. Cette forte demande met la pression sur les prix qui continuent leur bonhomme de chemin de record en record.
Avez-vous remarqué que les agences immobilières remplissent leur vitrine et leur site internet d’annonces marquées « vendu » ? Pourquoi font-elles ça ? Certes ça montre qu’elles vendent des biens et que vous pouvez leur confier la vente de votre maison ou appartement. Mais il y a une autre raison gênante qui cache une vérité.
La vraie raison est tout simplement qu’à l’heure actuelle il est très difficile pour les professionnels de l’immobilier de trouver des biens à vendre. S’ils n’affichaient que les biens à vendre, il y aurait beaucoup de places vident… Et le vide n’est pas vendeur dans ce domaine.
C’est l’exemple parfait de la loi de l’offre et de la demande. Une forte demande face à une faible offre entraîne une hausse des prix. C’est également pour cette raison que l’inflation est forte depuis un an.
Pour le moment, seule la bourse baisse. Mais pour combien de temps ? L’immobilier va-t-il suivre le même chemin ? La hausse des taux immobiliers est-elle une mauvaise nouvelle qui va mettre fin à vos rêves de propriété ?
Faut-il avoir peur de la hausse des taux immobiliers ?
Après avoir connu une période relativement longue de taux immobiliers historiquement très bas, le retour à la réalité risque de faire mal. Le temps de l’argent quasi gratuit s’éloigne à grandes enjambées. Vous allez devoir reprendre l’habitude de voir des taux affichés à la hausse.
Quel va être l’impact des ces taux sur le marché de l’immobilier ? Devez-vous craindre de ne plus pouvoir acheter le bien immobilier de vos rêves ? Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez vendre, allez-vous pouvoir vendre facilement au prix souhaité ? Ou bien devez-vous craindre un retournement du marché ?
Et si tous les vendeurs se réveillent en même temps pour profiter des prix élevés ? Que va-t-il se passer ? Y aura-t-il toujours autant d’acheteurs qui pourrons emprunter suffisamment ?
Les risques sont réels et peuvent vous prendre au piège très rapidement. Acheter quand les prix sont au plus haut implique le risque de revendre à perte par la suite. Êtes-vous prêt à prendre ce risque ?
Quel est l’impact réel de la hausse des taux immobiliers sur votre capacité d’emprunt ?
C’est un fait, si les taux de crédit montent, vous pouvez emprunter moins d’argent. Mais qu’en est-il réellement ? Concrètement, si les taux augmentent de 1% par exemple, quel est l’impact réel sur votre pouvoir d’achat ?
Si vous empruntez sur 20 ans avec une mensualité hors assurance de 700€ par exemple, au taux de 1% vous empruntez 145.361€. Avec un taux de 2%, votre capacité d’emprunt passe à 132.689€, soit 14% d’écart.
Vous pouvez donc vous demander si les taux atteignent 2% sur 20 ans, pouvez-vous faire baisser le prix d’achat de 14% ? Les prix vont-ils s’ajuster naturellement à la capacité d’emprunt des acquéreurs ?
Finalement, est-ce le taux d’emprunt qui fixe le prix du marché de l’immobilier ? Si les prix de l’immobilier chutent avec la hausse des taux, les prix reviendront-ils un jour à leur plus haut niveau si les taux ne redescendent jamais aussi bas qu’en 2021 ?
Pour toutes ces questions, personne ne peut donner de réponse avec certitude. Je vais toutefois vous donner un avis que j’espère relativement objectif.
Mon point de vue sur la situation actuelle
Nous avons vu que la hausse des taux immobiliers a pour conséquence de réduire votre pouvoir d’achat. Malgré la hausse actuelle des taux, les prix de l’immobilier continuent de grimper. Les prix ont atteint des sommets jamais touchés auparavant.
Le risque d’un effondrement des prix n’a jamais été aussi fort. Beaucoup d’indicateurs laissent penser que ça risque d’arriver. Je n’ai pas de boule de cristal et ne connais pas l’avenir. Personne ne peut prédire ce qu’il va réellement se passer.
Mon avis est donc purement personnel et ne constitue en aucun cas un conseil en quoi que ce soit. Mais en restant factuel et réaliste, je vous donne mon point de vue. Si vous êtes d’accord ou pas du tout, dites-le moi dans les commentaires.
Ma vision de la situation est que l’immobilier est un placement à long terme. De plus, il permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Comme nous l’avons déjà vu, être propriétaire est généralement plus intéressant que de rester locataire.
La hausse des taux va limiter le montant d’emprunt de tout le monde. Si personne ne peut acheter au prix affiché, la négociation reprend le pouvoir.
Il y a, à mon sens, 2 types biens pour lesquels l’approche est foncièrement différente. Vous avez d’un côté les biens en parfait état dans lesquels vous pouvez vous installer sans faire de travaux, et de l’autre côté vous avez les biens à rénover.
Pour un bien sans travaux, la négociation est plus compliquée puisque la demande de baisse ne se justifie pas par des éléments techniques. Par contre, pour un bien avec travaux, vous pouvez discuter le prix. La hausse du coût des matériaux est un argument de poids dans la négociation.
Il y a naturellement un équilibre qui se crée entre l’offre et la demande. Aujourd’hui, l’offre est encore faible. Si elle venait à devenir significativement importante, le marché pourrait connaître un changement plus ou moins important.
Quoi qu’il en soit, un krach immobilier n’est pas bon pour les vendeurs qui ont besoin de liquidités. Mais c’est une énorme opportunité pour les acheteurs. Le marché est cyclique, il faut savoir vendre quand les prix montent et acheter pendant la baisse.
Conclusion
Personne n’est en mesure de connaître l’avenir. Il y a toutefois des règles simples comme l’offre et la demande qu’il faut suivre de près. Aucune situation n’est bonne pour tout le monde. Quand les prix montent ce sont les vendeurs qui se frottent le mains. A l’inverse, quand les prix baissent le pouvoir repasse du côté des acquéreurs. Soyez patient, investissez intelligemment.
Le crédit immobilier, quel que soit le niveau des taux, est un magnifique levier qui vous permet de gagner de l’argent. Restez à l’écoute du marché, scrutez les bonnes affaires, négociez à l’achat, ce sont des règles simples qui s’appliquent tout le temps.
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