Comment trouver un bien rentable ?

Acheter un bien immobilier c’est bien. Acheter un bien immobilier rentable, c’est mieux ! Trop de gens se contentent d’acheter un bien immobilier en se disant qu’il sera rentable pour la retraite. Mais devez-vous attendre 20 ou 25 ans pour que votre investissement soit rentable ? Bien entendu, il est difficile d’identifier les bonnes affaires en immobilier. Mais alors, comment faire pour trouver un bien rentable ? Je vais vous donner des astuces pour faire de vous un véritable chasseur d’affaires immobilières juteuses !

Qu’est ce qu’un bien rentable ?

Avant toute chose, pour savoir comment trouver un bien rentable, faut-il encore savoir de quoi il s’agit. Sur le principe, c’est très simple. Un bien rentable est un bien qui va vous permettre de dégager du cash flow et/ou de dégager un bénéfice à la revente.

On va distinguer le cas d’un investissement locatif pour lequel la rentabilité portera principalement sur le fait que le loyer perçu sera supérieur à toutes les charges (mensualité du crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurance,…).

Pour un investissement locatif, le niveau de rentabilité peut varier selon le mode de location. Nous y reviendrons un peu plus loin.

Si vous achetez votre résidence principale ou secondaire, la notion de rentabilité est axée sur le prix d’achat et le potentiel à donner de la valeur au bien. Donner de la valeur à un bien signifie lui apporter une plus-value, par exemple en faisant une extension ou tout simplement en faisant des travaux d’embellissement.

La base d’une affaire rentable reste le prix d’achat. Comme l’a si bien dit Warren Buffett :

Ne comptez pas sur une bonne vente. Faites en sorte que le prix d’achat soit tellement attractif que même une vente médiocre donne de bons résultats.

Warren Buffett

A ce stade, vous vous demandez encore comment savoir si un bien est rentable. On y arrive…

Comment identifier un bien rentable ?

Pour identifier un bien rentable, il y deux choses à faire. La première est de bien faire ses devoirs. La seconde est … je vais vous le dire après !

Savoir déterminer le prix du marché

Revenons d’abord sur la première chose. Quand je parle de bien faire ses devoirs, il n’est pas question de retourner à l’école. Il s’agit ici de bien analyser son marché. Vous devez être capable de connaître la valeur au mètre carré, d’estimer le coût des travaux et savoir quel est le prix de la location au mètre carré.

Pour connaître la valeur du mètre carré à l’achat comme à la location, il y a de nombreux sites qui partagent ces données. Personnellement j’utilise le site Meilleursagent.com qui est relativement précis. Vous y retrouvez les prix par ville, par quartier, voire par rue.

Savoir estimer le coût des travaux

Estimer le coût des travaux est sûrement le plus difficile. Soit vous avez la chance de pouvoir vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment, soit il faut apprendre à faire une estimation par vous même en quelques secondes seulement.

Je vous donne un tableau qui vous permettra de vous faire une idée et de réaliser une estimation rapide du coût des travaux envisagés.

Rafraîchissements	peintures, revêtements de sol, …	400 à 500€ / m²
Rénovation	refaire une cuisine, une salle de bains, l’électricité, la plomberie, les menuiseries, …	800 à 1000€ /m²
Réhabilitation	Maçonnerie, toiture, grosse rénovation (cuisine + plomberie + électricité par exemple), isolation complète (murs et toiture), …	1000 à 1500€ / m²

ATTENTION : le prix de vente après travaux peut être inférieur au coût d’acquisition + travaux. Par exemple, ajouter une piscine de 30.000€ ne signifie pas que vous revendrez le bien 30.000€ plus cher que vous ne l’avez acheté.

Une fois ces éléments maîtrisés, vous serez capable de savoir si le prix demandé par le vendeur est juste, surestimé ou sous-estimé.

CONSEIL : si le prix affiché est clairement surestimé, ne perdez pas de temps. C’est un vendeur qui cherche à en tiré le plus d’argent possible et la négociation ne sera pas pertinente.

Le prix d’achat est un élément déterminant pour la rentabilité de votre bien. Ce qui nous amène à notre deuxième chose à faire pour identifier un bien rentable. Pour trouver un bien rentable, il faut aussi trouver un vendeur rentable !

Comment identifier le vendeur rentable

Le vendeur rentable doit être votre priorité. C’est grâce à lui que vous ferez une bonne affaire. Laissez tomber tous les autres, même si le bien immobilier qu’ils vendent vous plait.

Le vendeur rentable est celui qui est prêt à baisser son prix. Et bien souvent, il ne sait même pas lui-même jusqu’à combien il est prêt à baisser.

Voici quelques cas permettant de sélectionner de potentiels vendeurs rentables :

1. couples qui se séparent,
2. successions,
3. propriétaires de biens nécessitant des travaux importants,
4. biens vendus loués.

Ce sont des cas dans lesquels vous vous trouverez en position de force pour négocier. Ils ont tous un point commun que nous allons voir maintenant.

Les couples qui se séparent

C’est bien connu, le malheur des uns fait le bonheur des autres. Quand deux personnes achètent ensemble, au moment de la séparation il est l’heure de faire les comptes. Si dans certains cas l’un peut acheter la part de l’autre, il est très fréquent que les deux personnes souhaitent vendre pour récupérer leur argent, et vite.

Dans la mesure où chacun veut récupérer son argent, il vous suffit de « sympathiser » avec un des deux vendeurs. Pour ceux qui ont connu ce genre de situation, vous savez qu’il y en a généralement un des deux qui est plus pressé de vendre. C’est ce vendeur avec qui vous devez négocier. Il se chargera de mettre la « pression » sur l’autre vendeur.

Les successions

A l’image des séparations, vous vous retrouvez face à des vendeurs qui ont mis en vente leur héritage pour diverses raisons. Il peut s’agir de vendre pour permettre de payer les frais de succession. Ou bien encore ça peut être la volonté de se « débarrasser » d’un bien qui est une « charge ».

Peut importe le motif, si le bien d’une succession est en vente, c’est que les vendeurs veulent récupérer de l’argent. Gardez à l’esprit que c’est un bien qu’ils n’ont pas payé. De plus, le montant de la vente sera partagé entre les héritiers.

Prenons un exemple avec une succession de 3 héritiers. Si vous demandez une réduction de 20.000€, l’effort de baisse est réparti sur les 3 vendeurs, soit 6.600€ chacun, ce qui est beaucoup plus facile à accepter qu’une baisse de 20.000€ pour un seul vendeur.

Les propriétaires de biens nécessitant des travaux

Un bien immobilier qui a besoin d’un bon rafraîchissement est généralement une excellente affaire. Si le vendeur ne fait pas les travaux avant de revendre, c’est qu’il n’a peut être pas les moyens financiers de les faire. Ce qui signifie qu’il a peut être besoin d’argent.

Si vous êtes bricoleur et que vous réalisez tout ou partie des travaux vous-même, alors vous gagnerez encore plus en rentabilité.

Les biens vendus loués

Un bien vendu loué est une double bonne opération. Non seulement vous avez la possibilité de faire une acquisition à un prix attractif mais en plus, il est déjà loué et vous avez donc un revenu immédiat sans avoir besoin de chercher un locataire.

Le vendeur n’a aucun intérêt à vendre un bien déjà loué. Le locataire lui paye son crédit ou lui rapporte un revenu complémentaire s’il n’a plus de crédit. Il y a donc des chances pour que la raison de la vente soit liée à un besoin d’argent.

Ces 4 cas ont pour point commun un besoin ou un envie de récupérer de l’argent. C’est un facteur clé pour identifier le vendeur rentable. Si en plus il est pressé c’est encore mieux ! Vous savez maintenant comment trouver un bien rentable et identifier le vendeur rentable. Il ne vous reste plus qu’à concrétiser l’achat et le rendre encore plus rentable !

Comment booster la rentabilité d’un bien immobilier ?

Un bien rentable c’est bien, un bien super rentable, c’est encore mieux ! Acheter à un bon prix est une étape cruciale. Dans le cas de l’achat d’une résidence principale / secondaire ou pour un investissement locatif, il existe des moyens de booster votre rentabilité.

Boostez votre résidence principale ou secondaire

Créer de la plus-value est relativement simple. Le but est de rendre votre bien accueillant, agréable et chaleureux pour le vendre plus facilement et au meilleur prix. Faites de votre logement un endroit où les gens se sentent bien. Un lieux qui donne envie d’y être. Créez une atmosphère chaleureuse. Déclenchez l’achat « coup de cœur » pour la revente.

Misez sur une décoration sobre et délicate. Vous voyez ces émissions de télévision dans lesquelles les familles quittent leur maison pour la retrouvée métamorphosée ? Vous devez reproduire le même effet chez vos acquéreurs.

Une décoration soignée est un investissement modeste et ne vous fera pas vendre plus cher que le prix du marché, mais les acquéreurs qui sont sous le charme ne négocient pas !

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Boostez votre résidence locative

Acheter une résidence locative pour faire de la location nue est souvent la première idée. C’est aussi la plus simple mais la moins rentable. Il est tout à fait possible d’augmenter la rentabilité de votre bien immobilier en optant pour des types de location différentes.

Une location meublée ou la colocation par exemple sont plus rentables qu’une location nue. Mais faut-il encore qu’il y ait de la demande pour ce type de location. Pour ça, il faut déterminer votre stratégie et savoir comment louer un appartement ou votre maison.

Si vous visez la rentabilité maximum, intéressez vous à la location courte durée. Opter pour la location courte durée est une stratégie très rentable mais qui demande aussi un minimum de préparation.

Conclusion

Vous savez maintenant comment trouver un bien rentable, l’acheter au meilleur prix et en faire un bien encore plus rentable. Vous n’avez plus aucune excuse pour ne pas vous lancer !

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Rappelez-vous que les meilleures affaires se font à l’achat.

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