Tous les secrets pour savoir comment louer un appartement.

Vous êtes propriétaire ou souhaitez le devenir et vous voulez louer votre bien immobilier ? Vous vous demandez comment louer un appartement, une maison ? Savoir quel mode de location choisir ? Vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour réussir votre location, choisir le bon locataire ? Comment déterminer le montant du loyer ? Est-ce que vous devez gérer la location vous-même ou confier la gestion locative à une agence ? Lisez la suite et vous connaîtrez tous les secrets d’une location réussie.

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Faut-il avoir peur de louer son appartement ou maison ?

Avant de mettre votre logement en location, avez-vous mesuré les risques ? Quand je parle de risques, je parle des craintes largement répandues sur les locataires qui détériorent le logement ou qui ne paient pas leur loyer. Pour savoir si vous êtes prêt à accepter ce risque, laissez-moi vous présenter une simple statistique qui va vous permettre de faire votre choix.

Selon un rapport de l’INSEE :

en 2013, 4,5 % des locataires sont en situation d’impayé de loyer ou de charges, dans une proportion comparable
à 2006. Les difficultés de remboursement d’emprunt touchent 11,5% des accédants.

Rapport INSEE : Les conditions de logement en France Édition 2017

En tant que propriétaire, vous avez à peu près 3 fois plus de risques de ne plus rembourser votre banque que votre locataire de vous payer votre loyer.

Concrètement, si vous louez 100 logements, vous risquez d’avoir 4 à 5 mauvais payeurs. Si vous faites une simple recherche sur Google des statistiques de loyers impayés en France, vous verrez même des chiffres qui, aujourd’hui, tendent vers 1% à 2%.

Quel mode de location choisir ?

Pour savoir comment louer son appartement ou sa maison, il faut réfléchir au mode de location qu’on souhaite mettre en place. Selon vos objectifs patrimoniaux, de rentabilité, de temps à consacrer à la gestion ou encore de fiscalité, plusieurs solutions s’offrent à vous. Pour vous aider dans votre choix, faisons déjà le tour des différentes possibilités de location :

• La location nue (location non meublée),
• La location meublée à l’année,
• Le bail mobilité,
• La location courte durée ou saisonnière ou encore location meublée de tourisme,
• La colocation.

La location nue (non meublée)

Le principe est de louer un appartement ou une maison vide. C’est le mode de location le plus répandu car le plus simple. Un bien en excellent état, c’est à dire avec des peintures propres, avec une cuisine équipée moderne et une salle de bains bien refaite se louera mieux et sensiblement plus cher qu’un logement qui a « vécu ».

Gardez à l’esprit que les propriétaires bailleurs devront, dans un avenir proche, louer des biens répondant à certaines exigence en matière d’isolation thermique notamment. Il sera donc important de faire les travaux nécessaires avant la mise en place d’un locataire.

La location nue présente les avantages d’une faible rotation locative (changement de locataire) et d’une fiscalité simple (régime micro-foncier ou régime foncier réel). Le principal inconvénient est que vous serez fortement imposé sur vos revenus locatifs.

Le bail en location nue

Si vous souhaitez gérer la location par vous-même, je vous recommande de prendre le modèle de contrat de location fourni par le site des services publics. Il faudra que vous et le(s) locataire(s) paraphe(nt) chaque page avec signature à la fin.

Si vous louez en « nom propre » (à votre nom, tout simplement) ou en SCI FAMILIALE, la durée du bail de location est de 3 ans, renouvelable automatiquement à chaque fin de période. Dans le cas d’une location en société (SAS, SARL, SCI NON FAMILIALE par exemple), le bail est d’une durée de 6 ans renouvelable automatiquement également.

Le dépôt de garantie équivaut à 1 mois de loyer HORS CHARGES. Vous encaissez ce montant à la signature du bail et devez le restituer au locataire à son départ (déduction faite des éventuelles réparations que le locataire aurait dû faire.

Il faut prévoir d’ajouter le montant des charges au loyer. Il s’agit des charges locatives, qui représentent une partie des charges totales que vous payez. Vous devez intégrer au loyer le montant des charges locatives réelles et non un montant forfaitaire.

En cas de départ, votre locataire doit vous donner son préavis de départ au moins 3 mois avant de quitter le logement (sauf pour les « zones tendues » qui bénéficient d’un délai de 1 mois). Pour savoir si votre logement est en zone tendue, vous pouvez accéder au simulateur des zones tendues.

Vous pouvez aussi mettre fin au bail par vous même à la date de fin de la période du contrat de location (tous les 3 ans). Vous devez alors aviser le locataire au moins 6 mois avant la date de fin. Selon la réglementation en vigueur, vous ne pourrez mettre un terme au bail que sur la base d’un des motifs suivants :

• pour vendre,
• pour y habiter,
• pour motif légitime et sérieux. (voir détails sur Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur))

Le logement doit répondre aux critères de décences prévus par la loi :

• une surface habitable d’un minimum de 9m² avec une hauteur du sol au plafond d’au moins 2,20m,
• d’un volume total habitable d’un minimum de 20m³.

⚠️ La location nue est souvent l’option privilégiée par les nouveaux investisseurs du fait de sa simplicité mais c’est aussi la moins rentable. Pensez à prendre en compte l’ensemble des frais et charges dans votre calcul de rentabilité et bien y intégrer la fiscalité. Pensez à fournir au locataire sa quittance de loyer acquitté après paiement chaque mois.

La location meublée à l’année

Si vous souhaitez louer en meublé, il faudra prévoir un ameublement minimum dont voici la liste :

• Literie avec couette ou couverture,
• Volets ou rideaux dans les chambres,
• Plaques de cuisson,
• Four ou four à micro-onde,
• Réfrigérateur,
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°,
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
• Ustensiles de cuisine,
• Table,
• Sièges,
• Étagères de rangement,
• Luminaires,
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).

Il est tout à fait possible d’ajouter d’autres éléments pour améliorer le confort de vos locataires ce qui vous permet d’augmenter le montant du loyer à percevoir ! Ce type de location vous pourra en moyenne se louer 15% plus cher qu’en location nue. Ça peut donc se révéler être une bonne option, à condition de bien avoir analyser le marché et s’assurer d’un réel besoin de location meublée. Privilégiez les zones autour des écoles d’enseignement post bac.

Fiscalement, c’est aussi plus intéressant que la location nue, notamment grâce au régime BIC REEL SIMPLIFIE en LMNP ou LMP.

Le bail en location meublée

Le bail est d’une durée de 1 an et renouvelable automatiquement à date anniversaire. Pour les étudiants, il est toutefois possible de faire une bail de 9 mois non renouvelable. Contrairement à la location nue, le fait d’exploiter le logement en société ne modifie en rien la durée du contrat de location.

Un dépôt de garantie peut être demandé par le bailleur comme pour la location nue. Toutefois, le montant peut cette fois aller jusqu’à 2 mois de loyer HORS CHARGES.

Le montant des charges que vous faites payer à votre locataire peut être au réel (comme pour la location nue) ou au forfait mensuellement. Dans le cas d’un forfait, il ne peut pas y avoir de régularisation. C’est à dire que si les charges que vous payez sont supérieures à celles que vous demandez à votre locataire, vous ne pouvez pas lui réclamer plus. Toutefois, il est possible de réviser le montant des charges chaque année si nécessaire.

En cas de départ du locataire, il dispose d’un préavis de 1 mois pour vous informer de son intention de partir. Si vous souhaitez mettre fin au bail de votre côté, le préavis est de 3 mois. Les motifs de rupture du contrat de location sont les mêmes que pour la location nue.

Les critères de décence sont identiques à ceux d’une location nue.

Vous trouverez un modèle de bail pour location meublée sur le site des services publics.

⚠️ La location meublée est plus intéressante que la location nue d’un point de vue rendement, y compris fiscalement. Par contre, il est impératif de bien analyser votre marché avant de vous lancer. Vérifiez qu’il existe une réelle demande de logements meublés et que le marché n’est pas déjà saturé. Prenez le temps faire des recherches sur Leboncoin par exemple pour regarder les annonces, y compris les annonces de recherche, pas uniquement les offres. La localisation de votre appartement sera très importante. Encore une fois, il faudra délivrer les quittances de loyer.

Cas particulier du bail mobilité

Entre location meublée à l’année et location courte durée. Cette location meublée est prévue pour des locataires cherchant un logement de manière temporaire. Il peut s’agir d’étudiants comme de personnes en mission, formation ou stage, sur une durée de un ou plusieurs mois.

Le logement doit avoir le même niveau d’équipement que pour une location meublée à l’année.

Le bail mobilité

Cette fois la durée du bail peut aller de 1 à 10 mois. Ce type de bail est NON RENOUVELABLE mais peut être modifié avant le terme. Il faut dans ce cas faire un avenant au contrat de location signé des 2 parties. Dans tous les cas, la durée totale ne peut pas dépasser 10 mois. Au terme du bail, si le locataire souhaite rester dans le logement, vous devrez lui faire un bail classique de location meublée à l’année.

Dans le contrat de location, il faudra préciser le motif qui justifie cette nature de bail spécifique. A défaut, le bail mobilité n’est pas applicable.

Il devra impérativement être écrit « le contrat de location est un bail mobilité régi par le titre 1er ter de la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs« . A défaut, le bail mobilité n’est pas applicable.

Le dépôt de garantie est interdit et ça doit être écrit dans le contrat de location. A défaut, le bail mobilité n’est pas applicable.

Le loyer est fixé librement, sauf en « zone tendue ». Pour savoir si votre logement est en zone tendue, vous pouvez accéder au simulateur des zones tendues.

Le montant des charges sera sous forme de forfait.

Le locataire peut mettre fin au bail par anticipation, moyennant un préavis de 1 mois.

⚠️ Pensez à bien délivrer les quittances de loyer même pour ce type de location après règlement par le locataire. La rédaction du bail est contraignante, il ne faut oublier aucune clause spécifique. Il y a un risque de requalification en bail « classique ». Comme vous n’avez pas de dépôt de garantie, vous vous exposez à des réparations à vos frais.

La location courte durée ou location saisonnière

Souvent appelée aussi location touristique ou meublé de tourisme, il s’agit le plus souvent d’une location de quelques jours. On pense souvent, à tort, que c’est un mode location pour vacanciers uniquement. Beaucoup de professionnels en déplacement ou en formation sur plusieurs jours préfèrent prendre une location courte durée plutôt que des nuits à l’hôtel. C’est plus agréable de retrouver la chaleur d’un « foyer » qu’une chambre d’hôtel et c’est aussi potentiellement plus économique. Beaucoup de ces logements se retrouvent sur des sites comme AIRBNB ou encore BOOKING.

Comme pour la location meublée à l’année, la fiscalité est particulière, c’est aussi plus intéressant que la location nue, notamment grâce au régime BIC REEL SIMPLIFIE en LMNP ou LMP.

bail location saisonnière

La durée maximale de ce type de location ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs et ne doit pas être la résidence principale de votre locataire.

Contrairement à la location meublée à l’année, il n’y a pas de liste officielle d’équipements imposés. Par contre, il reste fortement recommandé de prévoir des équipements qui répondront à la grande majorité des besoins de vos locataires. Pensez que si vous passez par un site comme AIRBNB par exemple, les locataires laisseront une appréciation. Il faut que ces appréciations soient positives pour que vous puissiez louer au maximum votre appartement ou maison.

C’est vous qui décidez du montant du loyer. Vous pourrez y intégrer un montant de charges forfaitaires, c’est ce qui reste le plus simple.

Si le locataire quitte le logement avant la fin du bail, vous n’avez légalement aucun remboursement à lui verser. Dans la pratique, il est quand même recommandé de faire un geste commercial. Par exemple proposez au locataire une réduction pour son prochain séjour dans votre logement. Ça permet de le fidéliser et de lui faire plaisir ! Pensez toujours qu’il laissera un avis sur vous et votre logement et qu’un avis négatif est excessivement néfaste.

Mis à part ces éléments, la rédaction du bail de location saisonnière reste relativement libre. Vous pouvez toutefois trouver des modèles types en faisant une simple recherche sur Google. A noter que si vous passez par une plateforme de réservation du type AIRBNB ou BOOKING, vous vous épargnez cette paperasse.

⚠️ La location saisonnière est probablement le mode de location qui est le plus rentable. Mais c’est aussi le plus chronophage. La gestion demande énormément de temps du fait de la rotation fréquente des locataires.

Attention à bien déclarer votre activité de location saisonnière à la mairie de la ville où se trouve votre bien. Vous avez des démarches administratives à faire, notamment faire une « déclaration de logement meublé ». Certaines communes, comme les grandes villes, peuvent interdire la location saisonnière ou l’autoriser sous certaines conditions. Pensez à vous renseigner avant de lancer votre projet.

Vérifiez également si la location saisonnière est autorisée dans le règlement de copropriété (si votre bien est en copropriété). Certaines copropriétés ne le permettent pas à cause des nuisances occasionnées.

Enfin, il faut reverser une taxe de séjour à la commune. A noter que si vous passez par un site de réservation comme AIRBNB ou BOOKING, c’est le site qui se charge de reverser cette taxe. Vous n’aurez dans ce cas rien à faire. La taxe habitation sera à votre charge.

La colocation

Sur le principe, la colocation revient à louer un logement à plusieurs personnes qui en feront leur résidence principale. Dans la plupart des cas il s’agira de location meublée mais il est tout à fait possible de louer un bien vide en colocation.

Il faudra prévoir un espace « privé », comme une chambre pour chaque colocataire. Les pièces comme la cuisine, le salon, la salle de bains seront des espaces « communs ». Si vous envisagez une colocation avec 2 chambres, une seule salle de bains et un WC seront suffisants. Par contre, pour 4 chambres, voire 3, il est préférable de prévoir 2 salles de bains et 2 WC. Il faudra en tenir compte dans le calcul du coût des travaux. Ces modifications peuvent impacter votre rentabilité.

En colocation meublée, il faut prévoir la même liste minimum d’ameublement que pour une location meublée classique à l’année. Des petits « plus » comme l’Internet, un abonnement à une plateforme de streaming comme Netflix par exemple vous permettent d’attirer plus facilement des colocataires et de vous différencier des autres colocations.

La taxe habitation est due par les colocataires présents dans le logement au 1er janvier de l’année en cours. Mais elle sera adressée au nom d’un seul des colocataires ! Chaque colocataire devra rembourser sa part au « titulaire » de la taxe habitation.

Concernant l’assurance du logement, la garantie des risques locatifs est obligatoire pour tout locataire. Ces risques locatifs comprennent les dommages causés par l’incendie, les explosions et les eaux. Certains assureurs font un contrat par colocataire pour couvrir leurs risques locatifs et leur affaires. Cette option pose problème en cas de dommages survenu dans les parties « communes ». Comment savoir quel contrat faire jouer ? Le mieux reste de faire un contrat commun au nom des différents colocataires. En tant que propriétaire bailleur, vous avez aussi la possibilité de souscrire une assurance habitation « pour le compte » de vos colocataires. Vous pouvez dans ce cas impacter le montant du loyer en conséquence.

La colocation est probablement le compromis idéal entre rentabilité et gestion. Ça vous permet de louer plus cher (sauf dans les zones avec loyer encadré) que pour une location nue ou meublée classique. La gestion est forcément plus lourde que pour la location nue ou meublée mais l’effort peut valoir le coup.

Quel bail pour la colocation ?

Pour une colocation, vous aurez le choix entre 2 types de baux :

• Le bail « multiple », c’est à dire qu’il faudra faire un bail par colocataire.
• Le bail « unique », c’est à dire un seul bail regroupant tous les colocataires.

Le bail « multiple »

Avec un bail « multiple », votre logement devra répondre à certaines exigences. La surface des parties « privatives » de chaque colocataire devra faire au minimum 9m² et 20m³.

Chaque bail doit être signé par le colocataire et le bailleur et doit mentionner quelle chambre le colocataire a l’usage privatif. Les parties communes qui sont à disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bains, salon…) doivent également y figurer. Chaque colocataire est redevable de son propre loyer.

La durée du bail en meublé va dépendre de vos colocataires. S’il s’agit d’étudiant, la durée peut être de 9 mois ou 1 an pour les autres.

Un dépôt de garantie peut être demandé à chaque colocataire à son entrée. A son départ vous devez le restituer, déduction faite des éventuelles dégradations constatées.

Avec ce type de bail, lorsqu’un colocataire s’en va, vous devez en retrouver un pour le remplacer et refaire signer un nouveau bail.

Le bail « unique »

Avec un bail « unique », votre logement doit répondre à certaines exigences. Cette fois, au moins une pièce de vie commune doit faire au minimum 9m² et 20m³. Pour que les colocataires aient le droit à l’APL, le logement doit être d’une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire en plus, il faut au minimum 9 m² supplémentaires.

Il est fortement recommandé d’inclure dans le bail une clause solidarité. Vous verrez par la suite l’importance de cette clause.

Un état des lieux doit être fait avec la présence de tous les colocataires. Cet état des lieux doit être signé par chaque colocataire et le vous même.

Le dépôt de garantie est pris pour l’ensemble de la colocation. En cas de départ d’un colocataire, vous n’avez pas obligation de lui rembourser sa part du dépôt de garantie. Par contre, vous devrez rendre la totalité au dernier colocataire à partir. Il appartient donc aux colocataires de s’arranger entre eux.

Au départ d’un colocataire, si vous avez bien prévu au bail une clause de solidarité, les autres colocataires continuent à vous payer le montant total du loyer ! Ce sont généralement les colocataires restants qui se chargent de trouver un remplaçant, ce qui peut vous simplifier la gestion.

Si vous n’avez pas mis de clause de solidarité, chaque colocataire n’est redevable que de sa part de loyer. Tant qu’aucun nouveau colocataire n’a pris la place libre, vous ne percevez pas la totalité de votre loyer.

L’état des lieux de sortie ne se fait qu’au départ du dernier colocataire.

Quel que soit le bail choisi

Le montant du loyer sera fixé de manière libre ou limitée en fonction de la zone géographique du bien. En zone soumise à l’encadrement des loyers, le montant total du loyer ne pourra pas dépasser le montant du loyer maximum qui serait demandé dans le cas d’une location « classique » à une seule personne. Dans les autres zones, il est encore toléré de fixer un loyer librement.

Le montant du loyer intègre le montant des charges. Soit au réel ou au forfait, comme dans le cas d’une location meublée à l’année « classique ».

Pour les départs, les préavis dépendent du mode de colocation, nue ou meublées. Ce sont les mêmes que pour ces types de location que nous avons vues plus haut.

La fiscalité dépend du choix du type de location : meublée ou nue.

La solution la plus intéressante pour vous est le bail unique avec clause de solidarité.

⚠️ Attention, prenez soin de bien vérifier le règlement de copropriété pour vous assurer que la colocation est autorisée. Prévoyez une rotation relativement fréquente des colocataires. Il n’est pas rare qu’il y ait au moins un ou plusieurs changement par an.

⚠️ Comme la colocation présente l’inconvénient d’un changement fréquent de locataire. Il est préférable qu’il y ait une bonne ambiance au sein de la colocation. Dans le cas contraire, vous risquez d’avoir une gestion encore plus lourde avec des réclamations et changements de locataires encore plus fréquents.

Faut-il un garant pour la location d’un appartement ou d’une maison ?

Garant ou caution, c’est la même chose. Vous demandez un garant quand le locataire semblera avoir des revenus trop limites pour être en capacité de payer le loyer. Le but est de vous donner une sécurité. Le rôle du garant ou de la caution est de venir en soutien si le locataire a des difficultés à payer son loyer. Ça peut être n’importe qui : membre de la famille, ami(e) et même une entreprise. La caution peut être dite :

• simple : si pas de solution de paiement avec le locataire, alors vous pouvez faire appel au garant.
• solidaire : c’est le choix le plus courant, dans ce cas, dès le constat d’un impayé, vous pouvez solliciter le garant.

En complément du bail, il faudra formaliser par écrit un engagement des parties. Voici un modèle d’acte de cautionnement simple ou solidaire.

⚠️ Si vous avez souscrit une Garantie Loyer Impayé (ou GLI) ou pris une garantie VISALE, vous ne pourrez pas demander à ce qu’une personne soit caution en complément. Sauf si le locataire est étudiant.

La garantie VISALE est une garantie d’Etat, par l’organisme ACTION LOGEMENT. VISALE permet de protéger le bailleur et le locataire en cas d’impayé. Elle est éligible sous certaines conditions d’âge et de revenus. Le plus simple est de faire une simulation sur le site VISALE.

La Garantie Loyer Impayé (GLI) est une assurance qui peut vous être vendue par certains assureurs. Cette assurance va imposer des critères dans le choix du locataire. Comme par exemple que ses revenus soient 3 fois plus importants que le montant du loyer ou encore qu’il soit en CDI avec période d’essaie validée.

💡ASTUCE ! La GLI est est une assurance à votre charge. Mais il existe une option intéressante, avec Cautioneo.com ou encore Yousse.fr. Vous pouvez demander à votre locataire de souscrire ce type d’assurance pour vous rassurer. La charge pèsera alors sur le locataire et non sur vous. Il y a toutefois un inconvénient de taille, le locataire peut mettre fin au contrat en cours de bail.

Comment fixer le montant du loyer

Avant de fixer le montant du loyer, il faut vous assurer que votre logement n’est pas dans une ville qui impose un encadrement des loyers. Cette vérification sera nécessaire avant d’acheter votre logement si vous souhaitez le mettre en location. Il existe un simulateur de « zones tendues » pour savoir si votre loyer sera plafonné.

Vous pouvez trouver différentes sources d’informations sur les prix moyens du m² en location. Cela dit, les chiffres ne sont pas forcément à jour. Le plus fiable est que vous meniez l’enquête par vous même !

Une analyse locale de votre marché est nécessaire. Promenez-vous devant les vitrines des agences immobilières dans le secteur de votre logement. Regardez les annonces des biens semblables au votre, que ce soit en terme de surface (dans une fourchette de 5m²), de localisation et de qualité. Idem sur internet via vos sites d’annonces préférés. Vous pouvez ainsi déterminer une valeur moyenne du m² qui vous permettra d’avoir une idée du marché.

Attention, les annonces que vous trouverez indiqueront un montant « charges comprises ». Il s’agit des charges locatives (ou charges récupérables) et non le montant total des charges que vous payez. Les charges locatives comprennent par exemple l’électricité des parties communes, l’eau ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (qui correspond à une partie seulement de la taxe foncière). Vous pouvez consulter la liste complète des charges récupérables sur le site des services publics.

Ne soyez pas trop gourmand ! Fixez un montant de loyer trop au dessus du prix du marché risque de rendre la location difficile. Trop bas et vous perdrez en rentabilité.

Essayez de fixer votre prix juste en dessous un chiffre rond. Par exemple, si vous avez déterminé que le montant de votre loyer doit être de 500€, préférez un montant comme 497€. L’impact psychologique est important. C’est comme quand vous faites vos courses au supermarché et que vous voyez votre marque préférée à 4€⁹⁹, c’est moins que 5€… et ça peut suffire à déclencher l’achat.

Comment faire une annonce pour louer son appartement ou sa maison

Comme pour la vente d’un appartement ou d’une maison de particulier à particulier, l’annonce doit être simple et complète. Je vais reprendre le même exemple mais cette fois pour une location :

Titre : A louer, appartement 2 pièces à TOULOUSE, 497€

Annonce : A louer à Toulouse, quartier 7 DENIERS, rue Ticky Holgado, appartement 2 pièces de 35m² en parfait état.

Situé au 1^er étage avec ascenseur d’une agréable et calme, avec espaces verts, copropriété de 30 logements.
A 100 m de la Garonne et de la ligne de bus n°16. Ecoles et commerces dans un périmètre de 150 m.
5 min à pieds du Stade Ernest Wallon.
Accès rocade en 3 min.

Séjour/cuisine de 21m² avec placards dans l’entrée. Chambre de 10m² avec placards. WC séparé. Salle de bains avec baignoire. Balcon de 5 m² donnant sur les espaces verts. Chauffage tout électrique, cuisine équipée (four encastré, plaque de cuisson à induction, hotte filtrante, lave linge). Place de parking privée en sous-sol.

Loyer 497€/mois (dont 43€/mois de charges)

Sans frais d’agence.

Complétez cette annonce avec des photos de qualité, lumineuses et votre annonce attirera l’attention de vos futurs locataires à coup sûr.

Le choix du locataire

C’est sûrement la partie la plus compliquée. Normalement, le loyer ne devrait pas représenter plus du tiers des revenus de votre locataire. Vous avez le droit de demander certains documents au candidat (et aux personnes se portant caution le cas échéant). Ces documents vous permettent de vérifier si votre locataire peut potentiellement payer son loyer.

Liste des documents à demander au candidat locataire :

• une pièces d’identité
• un justificatif de domicile (quittances de loyer, ou titre de propriété s’il était propriétaire)
• justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, attestation employeur, Kbis pour les entrepreneurs, …)
• justificatif de revenus (3 derniers bulletins de paie, 2 derniers bilans comptables, …)

A noter que avez le droit à voir l’original de chacun de ces documents.

Outre la partie administrative, vous devez choisir votre locataire… au feeling ! A vous de juger du sérieux de votre futur locataire. Chacun a ses propres critères. Personnellement la manière de s’exprimer, de se présenter et d’écrire sont des critères importants.

Attention, vous ne pouvez pas imposer à un locataire dans le bail de ne pas fumer dans le logement ni même de ne pas avoir d’animal de compagnie. Si ce sont des éléments bloquants pour vous, choisissez le locataire qui coche un maximum de cases dans votre liste de critères. Une fois en place, vous ne pouvez pas l’empêcher de fumer ou d’avoir un gros chien.

Gérer soi-même ou confier la gestion à un professionnel ?

Choisir de gérer une location seul est un choix. Ce choix vous prendra du temps. Beaucoup de temps même dans certains cas. La rédaction des baux, des états des lieux, la gestion des éventuels impayés sont autant de tâches qui vous attendent. Il n’est pas toujours facile de réclamer un loyer en retard. Les réclamations du voisinage ne sont jamais agréables non plus.

Ça vous permet toutefois d’augmenter votre rendement locatif et de choisir le locataire que vous voulez. Comme pour chaque solution, il y a des avantages et des inconvénients.

Vaut-il mieux louer ou faire louer son appartement ou sa maison ? Passer par un professionnel pour la gestion de votre location est plus confortable. C’est personnellement ce que je préfère. Déléguer me permet de ne pas avoir à y penser et me fait gagner un temps précieux. Ce temps peut être utilisé pour chercher des bonnes affaires immobilières ou tout simplement pour profiter de mes loisirs préférés.

La gestion par une agence immobilière coûte 7 à 8% du prix du loyer HORS CHARGES. Vous pouvez également opter pour une assurance perte de loyer généralement proposée par les agences. Cette assurance représente 2 à 3% du montant du loyer HORS CHARGES. Concrètement, pour 10% du loyer, vous avez la paix !

C’est l’agent immobilier qui gère les annonces, les états des lieux, les locataires, … Bref, vous n’avez plus qu’à encaisser le loyer et profiter de votre temps comme bon vous semble.

Conclusion

Vous avez maintenant toutes les clés à votre disposition. La démarche pour louer un appartement ou une maison n’a plus de secret pour vous. Vous êtes capable réussir votre location. Désormais, vous savez que mettre son bien en location est une chose simple mais qui peut demander beaucoup de temps selon le mode de location choisi. Limiter les risques d’impayés et vous en protéger avec les différentes formes de garanties à votre disposition est primordial. Il ne vous reste plus qu’à vous lancer !

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