Les 10 erreurs à éviter pour votre premier achat immobilier.

Pourquoi vous lancer dans votre premier achat immobilier ? La question peut sembler bête mais tout le monde n’a pas les mêmes objectifs. Pour les Proprios Rebelles il est important de savoir ce qu’on veut pour savoir où on va. En fonction de vos objectifs vous allez définir une ligne de conduite : une méthode.

Pourquoi faut-il procéder avec méthode pour son premier achat immobilier ?

Si vous ne savez pas précisément ce que vous voulez, où, et comment l’acheter, vous risquez de faire des erreurs. Prenons un exemple. Appelons notre cobaye Toby et suivons le dans son aventure de premier achat immobilier :

Toby, 30 ans, est un bon vivant, il aime faire la fête, il aime relever de nouveaux défis, c‘est un fonceur, il a toujours réussi tout ce qu’il a entrepris. Il a fait des études et est sorti de l’école avec un diplôme qui lui a permis d’avoir un CDI tout de suite, il gagne 2.600€/mois, il a une belle voiture. Il vit entre chez ses parents, il a beaucoup de potes et sa petite amie qui n’a pas encore fini ses études.
Toby n’a pas envie de payer un loyer, il sait que c’est de l’argent versé à fonds perdus. Il veut réaliser sont premier achat immobilier pour en faire sa résidence principale. Il se dit que ça sera un bon investissement parce qu’il compte y vivre jusqu’à sa retraite. Il pense qu’emprunter sur 15 ou 20 ans maximum c’est bien vu ses revenus. Il n’aura plus de loyer à payer pour sa retraite.

Le voilà parti dans la recherche de son futur chez lui sur internet. Il trouve tellement d’annonces qui lui plaisent qu’il ne sait même plus par où commencer. Il se dit alors qu’il va aller voir une agence immobilière, ça sera plus simple. Toby passe à la première agence immobilière qu’il trouve près de chez sa copine qui vit pas très loin de l’entreprise où travaille Toby. Après avoir fait un point rapide avec l’agent immobilier sur son projet. Toby parle à l’agent immobilier d’une annonce en vitrine qu’il a vue en entrant dans l’agence. C’est un très bel appartement refait à neuf avec une magnifique vue du 7^ème étage.  Toby sait déjà que c’est cet appartement qu’il veut. Ca va en mettre plein la vue aux copains ! Il visite cet appartement. Il est splendide ! Une très belle cuisine ouverte avec des meubles au design moderne, une salle de bains super bien décorée, une grande baie vitrée dans le salon qui donne une vue directe sur la ville. C’est sûr c’est cet appartement que Toby veut et pas un autre. Il est enthousiasmé, il veut faire une proposition d’achat tout de suite pour ne pas passer à côté de l’appartement de ses rêves. Toby fait une offre au prix affiché pour être sûr de l’avoir.

Il prend rendez vous avez sa banque pour étudier le financement. Sûr de lui, il ne s’attendait pas à ce que le banquier lui dise qu’il allait devoir commencer par rembourser le prêt auto de sa belle voiture. Ensuite, le banquier constate que Toby, malgré qu’il soit hébergé gratuitement, n’a pas mis beaucoup d’argent de côté. Le banquier fait comprendre à Toby qu’il ne pourra pas maintenir ce rythme de vie en étant propriétaire. Il va y avoir des charges de copropriété à payer en plus du crédit et qu’elles sont élevées compte tenu qu’il s’agit d’un grand immeuble avec plusieurs ascenseurs et un grand espace vert. Il risque aussi d’y avoir des travaux à payer pour l’entretien et la rénovation (peintures dans les parties communes, mises aux normes des ascenseurs,…). Finalement, avec l’aide de ses parents, Toby finit par obtenir le financement pour l’achat de cet appartement. Il empruntera 100% du prix d’achat hors frais de notaire (payés grâce à un don parental qui a également permis de solder le crédit de la voiture). Toby emménage dans ce bel appartement, fait la fête avec ses copains, c’est le top ! Avec le temps, Toby se rend compte que finalement, le trajet pour aller au travail est compliqué avec la circulation en ville et que ce n’est pas du tout pratique en transports en commun. Régulièrement, Toby fait du sport plus qu’il ne le voudrait… les ascenseurs tombent en panne plusieurs fois par mois et il doit monter les 7 étages à pieds… avec les sacs remplis des courses de la semaine qu’il vient de faire. Au bout de 2 ans, Toby se voit offrir un poste plus important mais qui le contraint à devoir partir dans une autre ville. Il se dit qu’il ne pourra pas payer un loyer en plus du crédit, même si son salaire augmente. Il pense donc à le mettre en location. Il retourne voir l’agence immobilière pour mettre son appartement en location. L’agent immobilier explique à Toby que les appartements se louent mal dans cet immeuble à cause des problèmes d’ascenseurs et du montant élevé des charges de copropriété. L’agent immobilier lui fait une estimation du loyer à percevoir. Toby fait ses calculs et rapidement se rend compte qu’il faudra qu’il ajoute 250€ tous les mois pour couvrir tout ce que lui coûte l’appartement (crédit + charges de copro + taxe foncière, sans parler des travaux !). Toby abandonne l’idée de la location. Il va falloir qu’il vende l’appartement… Là encore, l’agent immobilier fait une estimation pour la vente du bien. Toby ne comprend pas pourquoi le prix estimé est inférieur de 5% au prix auquel il avait acheté cet appartement. Le marché de l’immobilier a pourtant progressé de 3% en 2 ans. L’agent immobilier explique que la demande pour ce type d’appartement dans les grands immeubles n’est pas très forte en ce moment à cause des charges élevées et des risques de travaux importants notamment pour les ascenseurs. Toby se résigne à mettre en vente son appartement moins cher qu’il ne l’avait acheté. 3 mois plus tard, Toby a pris ses nouvelles fonctions. Il a dû prendre un studio en location le temps de vendre son appartement. Il n’a que 2 propositions d’achat à un prix inférieur de 15% par rapport au prix de vente. Il a refusé ses propositions. Au bout de 6 mois, l’agent immobilier propose à Toby de baisser le prix pour déclencher à nouveau des visites. Ce qui fonctionne. Toby aura une offre que l’agent immobilier lui conseille d’accepter. Cette offre est 20% en dessous du prix de départ. Toby aura perdu de l’argent dans cette expérience.

Quelles sont les 10 erreurs commises par Toby ?

• Etre pressé
• Achat de manière impulsive sur un coup de cœur
• Pas d’analyse du marché avant de chercher un bien
• Aucun renseignement pris sur le quartier, l’immeuble ou le syndic de copropriété
• Achat non préparé : pas d’épargne, un crédit auto, pas de vérification au préalable avec la banque)
• Pas de négociation du prix
• Pas de projection sérieuse dans l’avenir (penser rester toute sa vie dans un même bien immobilier est assez improbable)
• Croire faire une bonne affaire parce que l’appartement est comme neuf
• Refuser une proposition d’achat sans faire de contre-offre
• Refuser des offres alors qu’il y a peu de visites.

Il suffit parfois de bon sens et de préparation pour réussir un achat immobilier, ne faites pas les mêmes erreurs que Toby, devenez un Proprio Rebelle !