Stratégies boursières et immobilières, même combat ?

Il y autant d’investisseurs que de stratégies boursières et immobilières. Investir en bourse et dans l’immobilier sont 2 choses très différentes. Pourtant ces 2 types d’investissement ont bien plus de points communs qu’on ne pourrait le penser. Je vous explique 5 règles incontournables communes à la bourse et l’immobilier. Ce sont des règles que vous devez maîtriser pour réussir vos investissements. Je vous donne en plus quelques astuces bien utiles ! Dites moi en commentaire si vous préférez les investissements en bourse ou dans l’immobilier.

Analyser le marché

Quand vous investissez en bourse, la première des stratégies boursières de base est de trouver des actions qui ont du potentiel, celles qui vous rapporteront le plus. Pour ça, vous devez prendre en compte le contexte économique et analyser le marché pour voir si on entre dans une période de hausse, si une bulle est sur le point d’éclater, ou si le marché est baissier. Vous devez aussi regarder le secteur d’activité pour identifier les plus porteurs. 

En immobilier, c’est pareil. Vous devez vérifier l’état du marché local et identifier les meilleures zones. Pour ça, je vous donne une astuce, il existe un outil pratique, c’est le site de meilleursagents.com. Je vous montre rapidement comment ça se présente et les informations utiles que vous pouvez y retrouver.

Vous y retrouvez les prix au mètre carré, mais aussi la cartographie des prix par quartier, voire par rue. En rouge, ce sont les quartiers les plus chers, en vert foncé les moins chers. Viser les quartier les moins cher n’est pas forcément une bonne idée. Ce sont souvent des quartiers qui ne sont pas favorables à l’investissement locatif. Les zones rouges sont déjà saturées. Les jaunes ou oranges restent certainement les meilleurs quartier pour vos investissements. J’ai déjà évoqué ce sujet pour la recherche des meilleurs biens immobiliers.

Chercher les meilleures affaires

En bourse, avant d’acheter une action, vous étudiez l’entreprise. Quels sont les produits vendus, l’entreprise a t-elle beaucoup de concurrence ou un quasi monopole, depuis quand existe t-elle ? Vous cherchez l’entreprise qui sera la plus compétitive.

Regardez également les bilans des entreprises pour vérifier si les bases sont saines et solides. Vous cherchez l’entreprise qui présente les meilleurs atouts pour performer et tout ça au meilleur prix. Vous n’achetez pas des actions sur-valorisées. Mais au contraire, dans votre stratégie boursière vous guettez la moindre baisse pour acheter en dessous de sa valeur réelle.

Quand vous cherchez un bien immobilier, vous devez aussi vous focaliser sur la qualité du bien. Quand je parle de qualité, je ne parle pas d’un bien flambant neuf. Mais d’un bien qui présente des caractéristiques intéressantes en termes d’agencement, de localisation, de qualité de la construction. Vous devez négocier à un prix inférieur au prix du marché.

Il peut très bien s’agir d’un bien pour lequel il n’y aura rien à refaire, mais c’est plus difficile de négocier dans ce cas là et il est donc plus difficile de faire une bonne affaire. La bonne affaire est souvent un bien qui nécessite des travaux. Il faut bien entendu que le prix final, travaux compris, soit inférieur au prix de marché.

Les successions constituent généralement les meilleures opportunités. Ecoutez bien et notez ce que je vais vous dire. Ça vous sera très utile d’avoir cette information : les héritiers ont un délai de 6 mois pour payer l’impôt sur la succession. C’est pour ça que les successions sont si intéressantes. Les héritiers sont généralement pressés de vendre et ont parfois besoin de l’argent de la vente pour payer les impôts. Tout dépassement de ce délai entraîne des intérêts de retard et des pénalités. Ils ont donc tout intérêt à accepter rapidement une offre d’achat. Même si elle est en dessous du prix du marché.

Définir sa stratégie

Quand vous investissez dans des actions, vous devez avoir une stratégie et vous y tenir. Miser sur des actions à fort potentiel et espérer que le prix explose à la hausse pour en tirer une belle plus value par exemple.

Il existe aussi des stratégies boursières délicates à maîtriser, le swim trading en fait partie. Cette méthode consiste à acheter et revendre sur une courte période (quelques fois sur quelques heures seulement). Le but est de répéter l’opération plusieurs fois dans le but de faire des “petits bénéfices” qui se cumulent.

Vous pouvez également faire un placement de bon père de famille et investir sur des entreprises solides. Des entreprises qui ont des performances modestes sur le court terme mais qui sur le long terme sont de véritables machines à cash. Ces entreprises versent généralement des dividendes qui peuvent vous constituer un revenu passif ou être réinvestis pour faire un effet boule de neige. C’est la stratégie de Warren Buffet qui a une vision long terme. Ce qui ne l’empêche pas de battre les marchés tous les ans avec des rendements de l’ordre de 20% par an en moyenne !

Pour un investissement immobilier, vous avez également des approches similaires. Vous pouvez acheter un bien dans un secteur clairement sous valorisé et attendre que les prix explosent à la hausse dans ce secteur pour dégager une bonne plus value.

Ou alors vous avez la possibilité de chercher une bonne affaire qui prendra de la valeur dans le temps. Un bien qui vous rapportera un revenu locatif intéressant. Pour la location, là aussi plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous avez la possibilité de faire de la location nue, de la location meublée à l’année ou en courte durée ou bien encore de la colocation.

Chaque type de location a ses avantages et ses inconvénients. La location courte durée est celle qui peut rapporter le plus. Mais aussi celle qui demande une gestion beaucoup plus importante. Il est donc important de bien choisir votre stratégie en fonction de vos envies mais aussi de vos possibilités. 

Enfin, vous pouvez également faire une opération d’achat-revente après quelques travaux et la aussi faire une belle plus value. 

Attention toutefois au risque d’être requalifié en marchand de biens, ce qui pourrait vous coûter très cher. Vous devez savoir que les impôts surveillent ce type d’opération avec beaucoup d’attention et que de nombreuses personnes se sont vues requalifiées en marchand de biens. Les tribunaux retiennent généralement 3 critères :

• l’achat-revente 
• la notion d’opération habituelle
• la prise de bénéfices sur la vente. 

Il existe de nombreux exemples sur internet de particuliers ou même des SCI requalifiés en marchands de biens et qui ont simplement réalisé 2 opérations d’achat-revente. 

Se diversifier

Il y a une règle importante chez les investisseurs, c’est la diversification. Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Si vous misez tout sur une entreprise et qu’elle est prise pour cible par les médias par exemple à cause d’une affaire douteuse dans laquelle est impliqué le patron, vous pouvez perdre une très grosse partie de votre placement, voire la totalité si la société fait faillite. Ce ne sont pas les scandales qui manquent généralement.

C’est pour ça qu’il est important d’investir dans différentes entreprises, voire même dans des secteurs d’activité différents. Pour se diversifier et ainsi minimiser les risques. Il existe des solutions simples comme les ETF qui vous permettent d’investir dans plusieurs sociétés en même temps en n’achetant qu’un seul produit financier.

Pour rappel, les ETF sont des instruments financiers qui répliquent des valeurs ou des indices. Par exemple, il existe des ETF CAC 40 qui reproduisent les performances du CAC 40 en investissant dans toutes les entreprises de cet indice. Le mieux est d’investir dans des ETF capitalisants, c’est à dire qui intègrent les dividendes.

En immobilier aussi, il est important de se diversifier. Si vous misez tout sur des places de parking en centre ville par exemple et que du jour au lendemain, la circulation en centre ville est interdite, vous risquez de vous retrouver embêté. Il vous faut donc diversifier vos achats.

Vous pouvez investir dans des studios, des 2 pièces, des 3 pièces, mais aussi dans des bois ou des étangs. De la même manière, vous pouvez varier les types de location comme nous l’avons évoqué pour les stratégies.

Ne faire que de la location courte durée peut-être risqué à cause d’évènements imprévisibles comme nous avons connu avec le COVID. C’est pour qu’il faut se diversifier. Ça vous permet de sécuriser votre investissement, ça vous donne plus de souplesse. 

Réfléchir par soi-même (ne pas se laisser charmer par les sirènes d’une affaire trop belle)

Enfin, la dernière règle qui est valable aussi bien pour les investissements en bourse que pour l’immobilier : ne vous laissez jamais influencer !

Vous devez prendre une décision qui est la vôtre après avoir analysé le marché, cherché la meilleure affaire, déterminé votre stratégie. Vous entendrez toujours des personnes vous dire que tel ou tel type d’investissement est le meilleur. Certaines de ces personnes seront bien intentionnées mais d’autres chercheront uniquement à vous tromper.

Vous devez garder à l’esprit que ce qui est bien pour les autres n’est pas forcément bien pour vous. Tout le monde n’a pas les mêmes stratégies ni les mêmes objectifs.

Enfin, il faut rester objectif et ne pas se laisser emporter par ses émotions. Ce n’est pas parce que vous aimez les produits de telle ou telle société que c’est un bon investissement. Idem en immobilier, ce n’est pas parce que la maison ou l’appartement vous plaît que c’est une bonne affaire. 

Conclusion

Dans un monde parfait, la bourse vous permet de faire fructifier rapidement votre épargne et l’immobilier vous permet de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier. Ces 2 investissements sont parfaitement complémentaires, aussi différents soient-ils.

Les crédits immobiliers sans apport deviennent de plus en plus rares. C’est pour ça que mettre de l’argent de côté est devenu indispensable. Pour faire grandir cette épargne, vous pouvez opter pour votre bon vieux livret A mais il ne rapporte pas grand chose.

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