Avis d’Experts : avec Llewelynn Boudet

L’année dernière j’ai mis à la vente un bien immobilier que je détiens en indivision (ce détail à toute son importance !) et c’est à ce moment que j’ai eu l’occasion de faire connaissance avec Llewelynn Boudet. Il est mandataire dans le réseau Keller Williams. Après un bon contact avec lui, nous avons signé le mandat pour lui confier la vente. Il arrive parfois que les choses soient très compliquées. Je vous raconterai ça dans un article dédié aux risques de l’achat en indivision ! Cette vente n’a pas été un cadeau pour lui. Llewelynn a fait un travail remarquable ! Il a su rester motivé, à l’écoute, dynamique et proactif malgré une situation difficile. Le bien a finalement été retiré de la vente. Llewelynn avait fait preuve d’un grand professionnalisme, il aurait très largement mérité sa commission. C’est une personne fort sympathique. J’ai refait appel à lui quelques mois plus tard pour une acquisition cette fois. Là encore, il a été très pro. Je vous invite à le suivre sur les réseaux sociaux. Assez de blabla de ma part, laissons la parole à notre Expert !

Quel est votre plus beau souvenir dans l’immobilier ?
Llewelynn : Il est difficile de dire un seul souvenir car au final il y a beaucoup de premières fois et beaucoup de souvenirs. Par exemple le premier mandat signé, la première offre, la première vente chez le notaire, les premiers remerciements des vendeurs ou acheteurs. Chaque nouvelle affaire amène son lot de bons souvenirs. Je dirai malgré tout que la reconnaissance de mes clients, tous différents et pourtant tous le même regard de contentement en sortant de chez le notaire.

Qu’est-ce qui vous a attiré vers l’immobilier ?
Llewelynn : La première fois où l’immobilier m’a attiré est lié à mon premier achat. Je cherchais un appartement à acheter et je n’y connaissais rien. Je suis donc allé taper à la porte des agences immobilières pour trouver mon appartement. J’ai eu la chance de trouver quelqu’un de vraiment bien et professionnel. Bon, je vous l’accorde, toutes les agences n’ont pas su répondre à ma demande avant de trouver le bon professionnel. Quelques années plus tard j’ai commencé à regarder des métiers pour une reconversion professionnelle et suite à mon expérience d’achat immobilier, j’ai eu l’envie de faire pour d’autres personnes ce que l’on avait fait pour moi. Je me suis donc lancé en tant qu’autoentrepreneur chez Keller Williams Millenium à Albi parce que les valeurs qu’ils proposent ressemblent aux miennes et à celles que j’avais rencontrées 10 ans auparavant avec mon premier achat.

Quels conseils donneriez-vous à un vendeur ?
Llewelynn : Même si cela va à l’encontre de ses envies, faire confiance à un professionnel de l’immobilier est la meilleure solution pour vendre dans de bonnes conditions. Vendre par soi-même est possible et dans certains cas parait être facile. Sauf que les gens oublient que les statistiques sont en défaveur de la vente de particulier à particulier : 70% des ventes de particulier à particulier ne vont pas à terme de la vente, contre 30% avec les professionnels. Le fait de passer par un professionnel sécurise les ventes à plusieurs niveaux : meilleur suivi de ventes, plus de contacts avec des professionnels liés à l’immobilier (constructeurs, diagnostiqueurs, notaires, courtiers, …). De la même manière un professionnel va sélectionner les acquéreurs de manière à amener en visite les personnes qui ont un vrai projet d’achat et pas des « touristes »,  si vous me passez l’expression. Dernier conseil, quel que soit le montant des honoraires d’agence, il faut que le vendeur parte du principe que la clientèle acquéreur, qui passe par des agences, payent ces honoraires de manière conscientes pour sécuriser leur achat. Le principal est la vente de leur bien, donc se priver de cette clientèle juste par principe du refus des professionnels est dommage.

Plus particulièrement, quels conseils donneriez-vous à un primo accédant ?
Llewelynn : Pour un premier achat, que ce soit une maison, un terrain ou un appartement, je pense qu’il faut, avant de chercher à acheter, connaître son financement. L’erreur souvent est de commencer à chercher sans connaître sa capacité d’emprunt. On peut être amené à regarder des biens qui ne correspondent pas à notre budget et être déçu par la suite par rapport à ce que l’on peut acheter réellement. Une fois le budget validé par un courtier ou une banque, seulement à ce moment-là, la recherche peut commencer réellement. Pour le premier achat il faut se donner des critères indispensables et ceux rédhibitoires. Par exemple cinq critères de chaque, cela permet de faire une première sélection des annonces. Ensuite il « FAUT » savoir faire des concessions. Le bien rêvé n’est pas forcément celui qui coche tous les critères mais plutôt celui dans lequel on se voit vivre. La nuance est mince entre les deux (on choisit souvent la chaussure jolie et confortable plutôt que celle super belle et qui fait mal au pied). Enfin savoir si les personnes se sentent capables d’acheter par eux mêmes ou est ce qu’ils préfèrent avoir affaire à un conseiller immobilier pour avoir de meilleures informations sur les biens.

Comment améliorer ses chances de vendre vite et au meilleur prix ?
Llewelynn : Attention, il faut distinguer vente rapide et délai de vente d’un bien : un délai normal de vente est de 3 mois à partir d’une signature de compromis de vente quel que soit le prix ; une vente rapide c’est le temps qu’un bien grâce à un prix juste met entre la publication de l’annonce et l’offre d’achat qui amène un compromis de vente. Donc la première chose à faire en général est de savoir la valeur vénale du bien que l’on vend, c’est-à-dire le prix réel et non celui que l’on souhaite en obtenir. Il faut de préférence ne pas mettre d’affect dans la vente de son bien, les sentiments peuvent fausser le jugement. Il y a sur internet des systèmes pour évaluer sommairement le prix de son bien, cela donne une première idée de sa valeur. Cela dit, il vaut mieux faire intervenir un professionnel qui estime le bien de manière réaliste. J’entends par là de ne pas vous estimer un prix qui vous fasse plaisir mais surtout qui reflète la réalité du marché. Ce prix prend en compte la pondération des prestations (bonnes et mauvaises) du bien. Plus le bien sera proche du prix réel du marché et plus il se vendra rapidement et au prix demandé, c’est-à-dire sans négociation. Dans ces cas-là, le bien reste très peu de temps sur le marché car il apparait comme étant une affaire dans le flot des biens qui stagnent à cause de leur prix trop élevé ou surestimé. Il n’y a donc pas de secret, vendre vite dans la majorité des cas revient à mettre un prix juste et raisonnable au prix du marché à l’instant T, le bien est donc mieux mis en valeur.

Merci Llewelynn de vous êtes prêté gentiment à ce jeu de questions/réponses.

Si vous cherchez à acheter ou vendre un bien immobilier dans le secteur d’Albi, je vous recommande vivement de prendre contact avec Llewelynn Boudet et de lui faire confiance comme je lui ai fait confiance !