Une garantie de prêt immobilier, c’est quoi ?

Les banques achètent l’argent et le revendent sous forme de prêts. Un prêt une dette que vous contractez auprès de l’organisme financier et pour laquelle vous prenez un engagement : rembourser cette dette. Il est légitime pour une banque de demander une « garantie » sur un prêt immobilier étant donner les montants souvent importants octroyés pour une acquisition.

Cette garantie a un coût. Le montant dépend généralement de la somme empruntée. Elle est à payer à la signature chez le notaire ou un peu avant, comme la date d’acceptation de votre part de l’offre de prêt par exemple.

A quoi sert la garantie de prêt immobilier ? Elle sert avant tout à rassurer la banque ! Enfin… presque… La garantie sur un prêt immobilier permet à la banque d’espérer pouvoir récupérer l’argent qu’elle vous a prêté au cas où vous n’arriveriez plus à rembourser. On ne sait jamais de quoi demain sera fait et il arrive que certaines personnes rencontrent des difficultés financières qui peuvent les amener dans des situations très compliquées… jusqu’à ne plus pouvoir honorer leurs dettes. Quand il n’y a plus de solutions amiables, la banque peut faire jouer la garantie pour rembourser tout ou partie du prêt immobilier restant.

Il existe 3 garanties principales auxquelles les banques ont recours :

• L’hypothèque : c’est une inscription au bureau des hypothèques par le notaire, la banque deviendra propriétaire de votre bien si vous ne pouvez plus payer. Elle le revendra pour rembourser la dette. Il y a un inconvénient majeur avec cette garantie : quand le prêt se termine (par exemple suite à remboursement anticipé, c’est-à-dire avant la date de fin du crédit prévue initialement, que ce soit suite à la vente ou remboursement avec de l’argent dont vous disposez), l’hypothèque continue de courir pendant 1 an. Ce n’est pas forcément gênant si vous ne vendez pas votre bien, mais en cas de revente, vous devrez payer des frais de main levée hypothécaire (comptez quelques centaines d’euros).
• Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) : c’est comme l’hypothèque avec la particularité de ne pouvoir porter que sur un bien existant (une maison, un appartement, un terrain,… mais pas pour une construction à venir par exemple). Il coûte moins cher qu’une hypothèque mais vous aurez également des frais de main levée.
• La caution : sûrement la garantie de prêt immobilier la plus répandua auprès des banques. Dans ce cas ce n’est pas le notaire qui s’en occupe mais la banque. Il existe plusieurs organismes de cautionnement, le plus connu est certainement CREDIT LOGEMENT mais il y a des banques qui ont leur propre système de cautionnement.

Pourquoi les banques privilégient la caution ? Tout simplement parce que, comme nous l’avons vu plus haut, avec une hypothèque ou un PPD, la banque devient propriétaire du bien et doit le revendre… Avec la caution, l’organisme de cautionnement rembourse la banque et c’est à lui ensuite de faire les démarches pour vendre le bien (souvent par adjudication : vente aux enchères). L’avantage pour la banque est certain, elle a juste à déclarer le non-paiement auprès de la caution qui s’occupe du reste ! Pour le client, quand tout se passe bien (pas de problème pour rembourse le prêt), c’est avantageux aussi puisque la plupart des organismes de cautionnement remboursent, à la fin du prêt, une partie plus ou moins importante de la somme payée initialement. Pour Crédit Logement par exemple, vous pouvez espérer récupérer environ 50 à 80% de la somme payée à la souscription du prêt. C’est plutôt sympa. Le taux remboursement dépend du taux d’incidence (c’est-à-dire les impayés) et du montant emprunté (plus le montant est faible, plus le taux remboursement est faible également).

Quelques liens utiles pour estimer le coût des différentes garanties :

Calculette hypothèque/PPD (vous verrez que le montant change en fonction de la nature de l’opération : construction ou ancien)

Calculette caution Crédit Logement 

Pour compléter :

Calculette frais de notaire