Comment déclarer ses revenus locatifs en MICRO FONCIER ?

Chaque année c’est la même corvée pour tout le monde, il faut déclarer ses revenus. Les revenus locatifs n’échappent pas à la règle. Il existe différents types de location et différentes manières de déclarer les revenus perçus. Aujourd’hui nous allons nous intéresser au cas le plus simple : la location nue (non meublée). Au moment de déclarer vos revenus locatifs pour la première fois, 2 options s’offrent à vous. La première est le MICRO FONCIER, la seconde est FONCIER REEL.

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Déclarer ses revenus locatifs en MICRO-FONCIER

C’est le régime par défaut en location nue tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas le seuil de 15.000€ HORS CHARGES par an. Sur le montant déclaré, il sera alors fait automatiquement application d’un abattement (réduction) forfaitaire de 30%. Cet abattement couvre théoriquement les divers charges non payées par le locataire (travaux incombant au bailleur, assurances, …). Aucune autre charge supplémentaire ne pourra être déduite. Il restera donc 70% de vos revenus locatifs imposés.

Les revenus fonciers des biens immobiliers pouvant relever du MICRO-FONCIER issus de la location

• des appartements et maisons d’habitation neufs ou anciens
• des terrains et étangs (de loisirs, agricoles)
• des parkings, caves et box
• des bureaux et locaux commerciaux
• des biens immobiliers relevant des dispositifs de défiscalisation : PINEL, SCELLIER, DUFLOT
• des biens immobiliers relevant du dispositif MALRAUX (« nouveau » : à compter de 2009) (zones de protection du patrimoine architectural)

Les revenus fonciers NE pouvant PAS relever du MICRO-FONCIER issus de la location

• des biens immobiliers relevant des dispositifs de défiscalisation : BORLOO, ROBIEN, BESSON, PERISSOL
• des biens classés monuments historiques
• des biens immobiliers relevant du dispositif MALRAUX (« ancien » avant 2009)

Attention à la fiscalité qui s’applique

Les 70% de vos revenus locatifs déclarés seront imposés sur la base de votre TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION (ne pas confondre avec votre TAUX MOYEN D’IMPOSITION). La TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION dépend de votre REVENU NET IMPOSABLE (correspond généralement au REVENU FISCAL DE REFERENCE). Ce montant figure sur votre avis d’imposition. Vous pouvez retrouvez les différentes tranches sur le site des impôts (je vous remets le tableau en dessous). Au TAUX MOYEN D’IMPOSITION s’ajoutera un taux de 17,2% correspondant aux prélèvements sociaux.

Fraction du revenu imposable (pour une part)	Taux d’imposition à appliquer sur la tranche correspondante
Jusqu’à 10 084 €	0 %
De 10 085 € à 25 710 €	11 %
De 25 711 € à 73 516 €	30 %
De 73 517 € à 158 122 €	41 %
À partir de 158 123 €	45 %

Exemple

Vous avez loué un appartement en location nue pour un loyer mensuel de 550€ CHARGES COMPRISES. Ce loyer se décompose en 500€ HORS CHARGES + 50€ de CHARGES. Vous devrez donc déclarer 500 X 12 = 6.000€ (le montant annuel HORS CHARGES est < 15.000€ donc éligible au régime MICRO-FONCIER). Sur ces 6.000€, il va y avoir un abattement de 30%, soit -1.800€. Vous serez imposé sur la base d’un revenu foncier de 4.200€.

Si votre REVENU NET IMPOSABLE est par exemple de 30.000€, votre taux d’imposition sera de 30% (voir tableau ci-dessus). Il ne faut pas oublier les 17,2% de prélèvements sociaux, ce qui portera votre imposition à hauteur de 47,2% sur 4.200€ = 1.982,4€ d’impôts à payer.

Les cas particuliers

Outre les revenus locatifs « classiques », les revenus fonciers comprennent également :

• les revenus de parts de SCPI : également appelées « pierre-papier », il s’agit de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers. Vous investissez au travers de cette Société Civile en achetant des parts (parts du parc immobilier de la SCPI) et percevez des revenus locatifs proportionnels au montant investit. C’est un moyen d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion d’un bien immobilier et vous diversifiez le risque.
• les revenus publicitaires : dans certains cas, il est possible de mettre à disposition une partie de votre bien (mur, panneau dans le jardin) à une régies publicitaire. En contrepartie, vous percevrez de revenus publicitaire liés à la mise à disposition d’une partie de votre bien immobilier.
• les indemnisations d’assurance : il s’agit plus précisément des compensations de perte de loyer suite à sinistre. Votre contrat d’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO), prévoit généralement une garantie « perte de loyer suite à sinistre garanti ». Cette indemnisation a pour but de couvrir le loyer que vous ne pouvez plus percevoir pendant la période des travaux nécessaires à la remise en état de votre logement.

Fausse bonne idée

Nous avons vu que le montant de l’impôt est calculé sur le montant du loyer HORS CHARGES. Contrairement à d’autres régimes fiscaux, les charges ne sont pas déductibles. Il serait donc tentant de penser qu’il suffit d’augmenter fictivement le montant des charges dues par le locataire (charges locatives) dans le bail. En cas de contrôle par l’administration fiscale, vous devrez justifier des montants de charges locatives. C’est donc le relevé de compte des charges de copropriété qui fait foi. Il faut donc facturer au locataire les charges locatives réelles.

Les avantages et inconvénients du MICRO-FONCIER

Les avantages :

• simplicité : pas d’annexe à compléter,
• comptabilité simple : pas besoin d’expert comptable, il suffit d’additionner le montant total des loyers HORS CHARGES perçus,
• montant forfaitaire de l’abattement même en l’absence de charges réelles.

Les inconvénients :

• imposition importante : taux de la TRANCHE MARGINALE D’IMPOSITION + Prélèvements sociaux,
• impossible de déduire vos charges (travaux, taux d’intérêts d’emprunt, charges de copro à la charge du bailleur, assurances, …) même si elles représentent plus que l’abattement forfaitaire de 30%,
• impossible d’optimiser sa déduction fiscale : contrairement à d’autres régimes fiscaux plus avantageux, le système est rigide et ne permet pas d’utiliser les leviers de réduction d’impôts (impossible de créer du déficit foncier par exemple : charges supérieures aux revenus locatifs).

Dans la pratique

C’est un dispositif dit « simplifié », c’est à dire qu’il ne nécessite pas la déclaration de plusieurs éléments. Il vous suffira de déclarer votre revenu foncier HORS CHARGES et HORS ABATTEMENT (il se calcul automatiquement) sur la déclaration d’impôt classique (formulaire n° 2042) dans la case 4 « Revenus fonciers » (case 4BE).

Conclusion

Le régime MICRO-FONCIER est un régime facile à déclarer. Pour les allergiques à la lourdeur administrative ça sera parfait. Pour rappel, ce régime s’applique uniquement aux locations nues (non meublées) et pour des revenus fonciers maximum de 15.000€/an. Si vous optez pour ce régime fiscal (qui est celui par défaut) et que vous avez plusieurs biens immobiliers en location nue, vous devrez déclarer TOUS vos revenus fonciers sous ce régime.

Compte tenu de la forte imposition, ce régime fiscal est à préférer dans très peu de cas. Dès lors que vos charges représentent plus de 30% des revenus fonciers, il faudra préférer la déclaration au FONCIER REEL.

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