Faut-il s’endetter au maximum pour acheter sa résidence principale ?

Toute notre vie nous sommes confrontés à des choix. Certains sont plus faciles que d’autres. Toute notre vie est construite autour des choix que nous avons faits un jour. Ce sont ces choix qui font que vous êtes à cet instant précis en train de lire cet article !
En matière d’immobilier aussi nous devons faire des choix. Il en est un qui me semble plus important que la couleur du crépis sur la maison ou du choix du chauffage au gaz ou électrique… C’est le taux d’endettement qui pèse sur nous lorsqu’on achète un bien à crédit.

Le taux d’endettement c’est quoi ?

C’est simplement le ratio de vos crédits sur vos revenus. Par exemple, si vous avez un revenu professionnel de 1500€/mois et que vous avez 300€ de crédit/mois, votre taux d’endettement de 300/1500 X 100 = 20%.
Récemment, le Haut Conseil de Stabilité Financière a revu les préconisations d’octroi des prêts immobiliers pour ramener la limite à un taux de 35% de vos revenus (traditionnellement, le taux d’endettement toléré était de 33% mais il y avait aussi une notion de « reste à vivre » qui était prise en considération, ce qui permettait aux personnes qui ont de gros revenu d’obtenir des taux d’endettement jusqu’à 45, voire 50%).

Je sais que certains considèrent que 35% d’endettement est un taux trop faible. Pour ma part, je pense que c’est un bon compromis. J’irai même jusqu’à dire qu’il faut éviter au maximum d’arriver au taux d’endettement maximum.

Pourquoi il est préférable de limiter son endettement ?

La première raison me semble évidente : ce n’est pas parce que vous êtes propriétaire que vous êtes à l’abri des imprévus ! Vous pouvez devoir changer de voiture, faire des travaux, perdre votre emploi,… Bref, que des choses pas cool… Que vous soyez propriétaire ou non, il est important de se constituer une épargne de sécurité pour palier aux imprévus.
La deuxième raison qui me semble aussi très importante : il est primordial dans la vie de se faire plaisir ! Je pense au fait de pouvoir partir en vacances, profiter de ses loisirs, aménager son jardin, faire plaisir à notre famille et nos amis. Les petits plaisirs de la vie ont un coût, il serait dommage de ne plus pouvoir en profiter à cause d’un crédit trop élevé.
La troisième raison qui me semble importante : si vous vous endettez au maximum, vous ne pourrez plus investir dans d’autres biens immobiliers, ce qui peut s’avérer préjudiciable… il serait dommage de vous priver de la possibilité de développer votre patrimoine immobilier.

Comment réduire son endettement ?

Je vous entends déjà dire « il est marrant lui ! je vais pas trouver plus d’apport sous le sabot d’un cheval ! » (oui, c’est une expression du 17ème siècle que je suis peut être le seul à encore utiliser !).
Effectivement, je ne vais pas vous dire qu’il faut mettre plus d’apport personnel. Par contre, je prends le risque de vous décevoir en vous donnant cette « astuce » qui est… d’acheter moins cher ! Je ne parle pas de négociation (bien que ce soit le meilleur moyen d’acheter moins cher !). Ce que je veux dire par « acheter moins cher » c’est qu’il faut parfois revoir ses ambitions à la baisse et c’est d’autant plus vrai quand il s’agit d’acheter sa première résidence principale.
Si votre endettement est trop élevé avec un appartement de 60 m², peut être pouvez vous envisager d’en acheter un de 55 m², voire 50 m², tout en conservant le même nombre de pièces. Peut être pouvez vous envisager d’acheter un logement dans lequel il y aura quelques petits travaux de peinture à faire, ce qui vous permettra de faire baisser sensiblement le prix et ça ne coûte pas cher à faire soi même.
Partez du principe que si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, statistiquement plus vous êtes jeune et plus vous la revendrez rapidement (voir les statistiques de déménagements). Ce qui signifie que vous n’achèterez probablement pas votre dernière résidence principale, sauf peut être si vous avez 65 ans ou plus. Partant de ce constat, vous pouvez commencer par acheter « petit » pour ensuite acheter plus grand avec l’apport de la vente de votre ancien logement et ainsi de suite. Si vous achetez votre première résidence principale à 25 ans, il y a fort à parier qu’à 45 ans vous aurez un logement correspondant beaucoup plus à votre idéal et surtout vous n’aurez que peu ou plus du tout de crédit ! Plus vous commencez tôt et plus vous aurez de chances de ne plus avoir de crédit immobilier sur votre résidence principale bien avant l’age de la retraite ! Entre l’amortissement des crédits sur la durée et les plus values réalisées, vous vous serez nettement enrichi. De plus, comme vous aurez maîtrisé votre endettement pendant toutes ces années, vous aurez pu faire d’autre investissements (du locatif par exemple qui aura pu s’autofinancer) qui pourront vous apporter des revenus complémentaires. Vous pourriez également revendre un bien en location pour dégager des liquidités qui vous permettraient de solder d’éventuels crédit restants. Bref, il y a 1001 possibilités !

Voilà comment je vois les choses. Il faut apprendre à ne pas être trop gourmand et se construire au fur et à mesure. Avec de la patience et une bonne stratégie, vous irez plus loin et plus longtemps que si vous vous précipitez pour acheter un château tout de suite ! Bien entendu il s’agit là d’un avis général. Chaque cas est particulier. Il est évident que si vous avez une feuille de route pré-établie pour votre carrière professionnelle et que vous connaissez à l’avance votre évolution de carrière avec le salaire qui va avec, ok, dans ce cas vous pouvez vous endetter tout de suite au maximum, mais il faut bien admettre que c’est loin d’être la majorité des cas. Et comme je vous le disais au début de l’article, il est difficile de prévoir l’imprévisible. La prudence reste de mise.