Ne faites pas d’investissement en loi Pinel ! … A moins que…

Au fil du temps, il y a eu de nombreuses lois de défiscalisation pour les particuliers. De Robien, Borloo, Duflot, … et aujourd’hui en 2021, c’est encore la loi Pinel qui est d’actualité.
Le principe de ces lois est de favoriser la construction de logements neufs (voire même la rénovation complète de logements anciens) pour éviter une crise du logement. Pour simplifier, les contribuables peuvent acheter un bien éligible à cette loi en vue de le louer avec un loyer plafonné en contrepartie d’une réduction d’impôts. Sur le papier ça a l’air chouette !
Oui mais…

Pourquoi je ne veux pas investir en loi Pinel…

Dans la grande majorité des cas, les professionnels qui vous vendent un projet de défiscalisation en loi Pinel vont vous mettre en avant le gain d’impôts que vous allez réaliser. Il faut avouer que leur discours est bien rodé et que la plupart du temps les clients sont convaincus de faire une bonne affaire.

Sans rentrer dans le détail, avec le dispositif Pinel vous pouvez réduire, voire faire disparaître, votre impôt sur le revenu ! Chaque année, le Trésor Public vous remboursent un pourcentage du prix d’achat du bien. Au moment où j’écris ces lignes, cet avantage peut aller de 12% à 21% du prix d’achat en fonction de la durée d’engagement que vous prenez (6, 9 ou 12 ans).
Par exemple, si vous achetez un appartement 150.000€, que vous vous engagez à le louer avec un loyer plafonné (variable selon les zones géographiques et soumis à conditions de revenus de la part du locataire : ce système bénéficie aux revenus les plus modestes pour leur permettre de se loger dans des appartements neufs) pendant 9 ans, votre gain d’impôts sera de 18% du prix d’achat avec une défiscalisation étalée sur 9 ans. Soit 150.000€ X 18% = 27.000€ au total, ce qui représente 3.000€ par an d’économies d’impôt sur le revenu ! (faut-il encore que vous payiez au minimum 3.000€ d’impôts par an , on est bien d’accord !).

Comme souvent en immobilier, si on s’arrête au principal avantage et qu’on ne creuse pas plus loin, on finit par découvrir la face cachée de l’iceberg trop tard…

Je vous ai dit un peu plus haut que le loyer est plafonné. Cette notion est très importante parce que les plafonds sont vraiment bas… et c’est là qu’on se cogne la tête…
Reprenons notre exemple précédent :
Admettons… Je paie 3.000€ d’impôts par ans soit 250€/mois. J’achète un appartement neuf à 150.000€ en zone A (il y a un simulateur sur le site du gouvernement dédié au Pinel si vous le souhaitez). C’est un appartement de 35m². A partir de là, le professionnel qui me vend le projet va m’expliquer que c’est une bonne affaire, que c’est le locataire et l’Etat qui me paient mon crédit et que je me constitue un patrimoine « gratuitement ».
Passons aux chiffres pour vérifier ça…

Le loyer de la zone A est de 13.04€/m², soit un loyer plafonné à 35m² X 13.04€ = 456.40€ Hors Charges pour mon exemple.
Si j’emprunte 150.000€ sur 20 ans, j’aurais aujourd’hui une mensualité d’environ 740€ assurance comprise.
Il me reste donc à payer la différence entre la charge de crédit de 740€ – loyer perçu de 456€ = 284€. Comme j’économise 250€ d’impôts par mois, il me faudra donc sortir de ma poche 284€ – 250€ = 34€ tous les mois. Vu sous cet angle, le commercial n’est pas loin de la vérité. Mais… il y a toujours un « mais »…
Il faut penser qu’il y aura aussi à payer :

• les charges de copropriété. Même si le locataire va en payer la majorité, il vous reste une part à votre charge.
• la taxe foncière.
• L’assurance du logement en qualité de Propriétaire Non Occupant sera également une charge à prévoir.

Dans mon cas, on peut estimer les charges de copropriété à 80€/mois dont 60€ à la charge du locataire, il me restera 20€ à ma charge.

La taxe foncière sera de 70€/mois.

L’assurance habitation sera de 10€/mois.

Il reste une chose qui va peser dans la facture… les frais de gestion locative ! Ces frais ne sont pas vraiment à payer mais sont déduits du loyer… Je compte 10% du loyer qui correspond aux frais de gestion + assurance loyers impayés soit environ 45€/mois.

Ça ne s’arrête pas là ! A chaque nouveau locataire je vais payer aussi des « frais de dossier » qui correspondent environ à 1.5 mois de loyer, soit 684€ dans mon exemple. Sachant que dans les grandes villes, sur ce type de logement (appartement 1 à 2 pièces), il y a un turn over assez important. En étant optimiste, je table sur un changement de locataire tous les 2 ans. Si je proratise ces « frais de dossier » sur 2 ans, ça donner 684€/24 mois = 28.50€/mois.
Passons à l’addition s’il vous plait !

Si je fais le total des revenus mensuels : 456€ de loyer + 250€ d’impôts tous les mois = 706€

Si je fais le total des charges mensuelles : 740€ de crédit + 20€ de charges de copropriété à ma charge + 10€ d’assurance habitation + 70€ de taxe foncière + 45€ de frais de gestion + 28€ de frais de dossier pour les changements de locataire = 913€

Soit une différence de 913€ – 706€ = 207€/mois restant à ma charge.

Cet investissement qui devait me faire gagner 250€ d’impôts par mois… me coûte en réalité 207€ de ma poche tous les mois…

Et ce n’est pas fini ! Il y a une autre information à prendre en compte… Le gain d’impôts vous sera remboursé chaque année après votre déclaration de revenus. Ce qui signifie que chaque année, vous payez vos impôts normalement tous les mois. Dans le cas de notre exemple, je devrai donc avancer tous les mois 207€ + 250€ = 457€ pour compléter le loyer !

Dernière précision, si malgré tout vous souhaitez quand même faire un investissement en loi Pinel, gardez à l’esprit qu’aujourd’hui, avec les nouvelles règles de calcul d’endettement, vous risquez de ne plus pouvoir faire le moindre emprunt immobilier avant très longtemps… Réfléchissez bien avant de vous engager dans un investissement de ce type.

Sur le principe, un investissement dans l’ancien, choisi avec soin, avec des travaux, sans plafond de loyer, situé dans la zone de mon choix et non une zone « imposée » avec des critères contraignants, … cet investissement me permettra de défiscaliser aussi, de gagner de l’argent sur mes revenus locatifs, d’avoir plus de chances de dégager une plus-value à la revente, de revendre mon bien quand j’en aurai envie ou besoin, de choisir les locataires que je veux, … Je préfère donc largement rester libre de mes investissements, me constituer un patrimoine également et que cet achat ne soit pas un frein mais un tremplin pour mes prochains investissements.

Maintenant que je vous ai expliqué, chiffres à l’appui, pourquoi le Pinel ne m’intéresse pas il faut que je vous avoue qu’il y a un cas particulier avec le Pinel qui peut être (très) bénéfique ! La suite au prochain article !