stratégie immobilière : définir celle qui vous correspond

En immobilier, une erreur peut coûter cher. Quand on se lance sans stratégie immobilière, c’est un peu comme jouer au casino. On peut gagner mais on a plus de risques de perdre. Vous aimeriez investir sans risque ? Vous voulez connaître les secrets de investisseurs qui réussissent ?

Je vais vous donner 4 stratégies immobilières que vous pouvez facilement mettre en place. A la fin de cet article, vous saurez déterminer votre propre stratégie et comment réussir à atteindre vos objectifs.

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Comment se constituer un patrimoine sur le long terme ?

Vous aimeriez vous constituer un patrimoine ? Avoir des revenus complémentaires pour la retraite ? Transmettre un patrimoine à vos enfants ? La stratégie immobilière long terme est faite pour vous. 

Le but est de faire un investissement locatif qui s’autofinance. C’est à dire que le montant du loyer couvre le montant du crédit et de vos charges. Une location nue à l’année sera parfaite pour cette stratégie immobilière. C’est la stratégie immobilière la plus simple à mettre en place. Celle qui vous permet de vous consacrer pleinement à vos activités habituelles et vous demande un minimum de gestion. 

Pour faire ce type d’investissement, il faudra toutefois faire attention à bien prendre en compte l’ensemble des coûts liés à cet achat que vous payez tous les mois ou presque :

• mensualité du crédit assurance comprise,
• charges,
• taxe foncière,
• assurance habitation Propriétaire Non Occupant,
• frais d’agence,
• assurance perte de loyer,
• le montant des éventuels travaux à venir. 

Evidemment, il faut également connaître le montant du loyer potentiel à percevoir.

Il n’est pas toujours simple de connaître précisément tous ces éléments avant d’acheter. Pourtant il est possible de se faire une idée très rapidement. Un simple calcul peut vous donner une indication fiable : le rendement locatif. 

Le rendement locatif est un ratio entre le montant du loyer charges comprises et le prix d’achat frais de notaire et de garanties compris. Ce rendement peut être “brut”, “net” ou “net-net”. Nous nous intéressons pour cette stratégie au revenu brut, ça suffira pour vous donner une indication fiable. Vous vous souvenez de vos cours de maths à l’école ? Voyons  ensemble comment faire, c’est très simple.

Rendement locatif brut = loyer annuel / Prix d’achat (avec frais d’acquisition) X 100.

Exemple

Vous visitez un appartement au prix de 100.000€ avec un revenu locatif de 600€/mois charges comprises. Le montant des frais d’acquisition est d’environ 8%. Nous avons donc un revenu locatif annuel de 600 X 12 = 7.200€. Le coût d’achat est quant à lui de 100.000€ + 8% = 108.000€.

7.200€ / 108.000€ X100 = 6,67% de rendement locatif annuel.

Généralement, on considère qu’un rendement locatif compris en 6 et 7%brut permet un autofinancement. Le but de ce type d’investissement est généralement de mettre le minimum d’apport personnel. 

Si votre rendement locatif est trop faible, vous devez mettre de l’apport pour réduire votre mensualité d’emprunt. Dans le cas où votre revenus locatif ne couvre pas 100% des charges, vous pouvez aussi faire un effort d’épargne chaque mois. C’est à dire que vous complétez le revenu locatif avec l’argent de votre compte.

💡 Regardez les annonces des appartements avec un locataire déjà en place. Le prix d’achat est généralement légèrement moins cher que le prix du marché des biens libres de toute occupation. Aussi, vous pourrez calculer le rendement locatif avant même de visiter. 

Calculez le rendement locatif sur la base du prix d’achat affiché. Si le rendement locatif est déjà compris entre 6 et 7%, même si vous négociez timidement, le montant du loyer couvrira vos charges. Si vous faites une bonne négociation, vous optimisez le rendement.

👍 C’est une méthode simple qui demande peu d’efforts. La location nue à l’année vous prend peu de temps. En location nue à l’année, le locataire reste en moyenne 2 à 3 ans selon la taille du logement.

👎 Un autofinancement signifie que le jour où vous avez des travaux à réaliser, vous devez piocher dans votre épargne. Idem en cas de vacances locative, vous continuez à payer crédit et charges même en l’absence de locataire.

Comment se constituer un patrimoine rapidement ?

Pour cette stratégie immobilière, vous voulez non seulement vous constituer un patrimoine mais vous voulez le faire vite ! Vous avez l’âme d’un investisseur et vous voulez réaliser plusieurs achats immobiliers. Acheter et rembourser vite ! C’est possible. 

C’est une stratégie immobilière qui demande un peu plus d’efforts et de préparation que la première. Acheter est relativement simple. 

Construire un patrimoine immobilier rapidement implique de dégager du bénéfice, du cash flow. Il faut impérativement louer plus cher que le coût de votre crédit et charges. Pour ça, la priorité est d’acheter un bien en dessous du prix du marché. Louer à un prix le plus élevé possible est la deuxième condition. 

Vous devez identifier les meilleures affaires. Les affaires les plus rentables sont souvent celles qui nécessitent des travaux. Ensuite vient la partie négociation sur laquelle vous devez aussi être bon. Enfin, il vous faut faire le choix de la location qui vous permettra d’avoir le meilleur revenu. 

Placez ce bénéfice chaque mois sur un contrat d’assurance vie par exemple. L’idéal est d’avoir un rendement supérieur au taux de votre crédit immobilier. Vous capitalisez les intérêts de votre placement, c’est à dire que vous gagnez des intérêts sur vos intérêts. Au bout de quelques années, vous remboursez le crédit grâce à cette épargne.

Exemple

Vous achetez un appartement qui vous coûte 60.000€ tous frais compris (frais de notaire, frais d’agence, travaux,…). Vous empruntez cette somme sur 20 ans. La mensualité assurance comprise sera d’environ 320€ selon les conditions actuelles. Vous louez cet appartement en location meublée saisonnière qui vous rapporte 1.000€/mois. Le montant des charges (corpo + foncier + assurance) est de 100€/mois. Vous dégagez un revenu positif de 1.000 – 320 – 100 = 580€/mois.

Placez ces 580€ tous les mois sur un contrat d’assurance vie à 3%. Au bout de 6 ans, vous avez environ 45.000€ sur votre contrat d’assurance vie et il vous restera à rembourser approximativement la même somme sur votre crédit. Soldez le prêt et recommencez !

💡 Commencez par acheter des petits appartements, les rendements locatifs sont généralement meilleurs et surtout ils sont plus faciles à louer, surtout en saisonnier. Par la suite, vous pourrez passer éventuellement sur un petit immeuble de rapport.

👍 Vous pouvez faire un nouvel investissement tous les 5-6 ans et ainsi vous constituer un patrimoine net de crédit assez rapidement. Placez votre cash flow sur un contrat d’assurance vie ce qui vous permet également de bénéficier de sa fiscalité avantageuse. 

👎 Rechercher, trouver et négocier la bonne affaire demande du temps et de la technique. Se former à ces techniques sera préférable, à moins que vous soyez naturellement doué pour ça. La location saisonnière est certes la plus rentable mais c’est aussi la plus chronophage.

Comment vivre de ses revenus locatifs ? 

Vous voulez vivre de vos revenus locatifs ? Réduire, voire arrêter de travailler ? Etre rentier est devenu votre objectif ? C’est possible, à condition d’appliquer les bonnes méthodes.

Cette stratégie immobilière est basée sur les mêmes principes que la précédente. Trouvez une bonne affaire et choisissez le mode de location qui vous rapporte le plus. 

La subtilité réside dans le financement. Cette fois vous ne cherchez pas à en réduire la durée mais au contraire allongez la durée du crédit au maximum. Pourquoi étaler le crédit sur la durée la plus longue ? Tout simplement pour avoir la mensualité la plus faible possible. 

Avoir la plus petite mensualité possible vous permet de dégager un maximum de bénéfices chaque mois. Peu importe l’amortissement, vous ne souhaitez pas rembourser rapidement. 

Dégager un cash flow important tous les mois vous permet de rassurer votre banquier, ce qui facilite l’obtention de nouveau financement pour vos futures acquisitions. 

Contrairement au cas précédent, vous voulez acheter un maximum de biens rapidement et avoir suffisamment de revenus locatifs pour remplacer votre salaire.

L’immeuble de rapport peut être une bonne option pour vous. Certains immeubles sont vendus loués pour tout ou partie des appartements. Autre option, transformer une grande maison en plusieurs appartements. Les logements de 2 à 3 pièces sont ceux qui se louent le mieux généralement. Dans une maison de 100m² il est tout à fait possible de faire 2 logements par exemple. Si les combles sont aménageables c’est encore mieux. 

💡 Donnez confiance à votre banquier, il sera un partenaire important. C’est lui qui vous permettra de vivre de vos investissements. Montrez-lui que vous savez ce que vous faites en faisant un premier investissement réussi avec un cash flow positif. Commencez petit pour ensuite viser plus grand.

👍 Si vous faites les bons investissements, vous pouvez devenir “rentier”, le rêve de beaucoup de personnes. Avoir rapidement 4 à 5 logements loués en meublé à l’année, en colocation ou en saisonnier vous permet de vous dégager l’équivalent d’un salaire. 

👎 Vous devez faire uniquement des bons investissements. Vous n’avez pas le droit à l’erreur. La gestion est plus lourde. Il est préférable de déléguer ces tâches à une agence immobilière mais vos revenus en seront impactés. Vous risquez de vite être limité par votre niveau d’endettement si vous décidez de ne plus travailler. Votre encours de crédit gonfle vite et votre banquier peut ne plus vouloir vous financer.

Comment investir dans l’immobilier sans les contraintes de l’immobilier ?

Craignez-vous que votre locataire ne paie plus son loyer ? Qu’il ravage votre bien ? Vous en avez marre de la paperasse et de gérer vos biens immobiliers ? Il existe une solution simple pour vous : la “pierre-papier” ou SCPI.

Une SCPI, c’est quoi au juste ? Une Société Civile de Placement Immobilier est une société dans laquelle vous pouvez investir en achetant des parts. Cette société acquiert des bâtiments comme des bureaux d’entreprise, des centres commerciaux, des immeubles d’habitation, … 

Elle loue ce parc immobilier pour en dégager des revenus. En achetant des parts de SCPI, vous devenez ainsi propriétaire d’une partie du patrimoine de cette société et vous percevez des revenus locatifs proportionnellement aux parts achetées.

C’est à la fois un placement financier et immobilier. Il existe des SCIP dites de rendements ou fiscales. Certaines SCPI sont éligibles au dispositif de défiscalisation PINEL par exemple.

Vous investissez dans une société qui va gérer pour vous les contraintes liées à la recherche de locataires, la gestion, le paiement des charges, … Tout ce que vous avez à faire est d’investir et de toucher vos loyers.

L’achat de ces parts peut se faire soit par le biais d’un compte-titres soit par une assurance vie. La fiscalité est celle des revenus fonciers. En cas de revente avec plus-value, vous êtes également soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. Dans le cas d’un investissement par assurance-vie, c’est la fiscalité des assurances-vie qui s’applique.

💡 Le choix de la SCPI est très important. Choisissez une SCPI “liquide”, c’est à dire qui s’échange dans de gros volumes. Le placement en assurance vie sur les SCPI peut-être un bon choix car normalement, l’assureur garantit en théorie cette liquidité. Mais vous aurez en plus des frais liés à ce contrat. Faites très attention également aux frais d’entrée, de gestion et de sortie. Pour vous aider dans le choix de votre SCPI, ce guide des SCPI 2022 est très bien fait.

👍 Vous pouvez investir à partir de 100€, voire même moins pour certaines SCPI. Vous ne payez pas de frais de notaire, pas de charges, pas de taxe foncière, pas d’assurance. Pas besoin de rechercher des biens et de négocier. Aucune démarche pour chercher des locataires. Investissez depuis votre canapé avec votre smartphone ou ordinateur. 

Revendez tout ou partie seulement vos parts, vous êtes libre de choisir. Contrairement à un bien immobilier que vous devez vendre dans sa totalité. De plus, l’opération de vente de parts de SCPI est potentiellement plus rapide que la vente d’un bien immobilier.

Vos parts de SCPI se valorisent dans le temps. En effet, vous achetez des parts d’immobilier et la valeur de l’immobilier augmente progressivement sur le long terme.

Enfin, les SCPI vous permettent de diversifier votre patrimoine en minimisant les risques. Vous investissez dans des centaines de biens immobiliers en même temps. Vous ne risquez donc pas de vous retrouver sans loyer. Tout en dégageant un rendement net (avant impôts) tout aussi intéressant qu’un investissement immobilier classique. Comptez un rendement de l’ordre de 4 à 6% avant impôts.

👎 Tout comme pour l’immobilier classique, pour revendre vos parts il faudra que quelqu’un les achète. Il est donc très important de bien choisir votre SCPI au départ, au risque de vous retrouver avec une épargne que vous aurez du mal à débloquer. 

Le prix des parts de SCPI fluctue selon les prix du marché. Les SCPI achètent souvent des immeubles de commerce et bureaux d’entreprise. Nous voyons actuellement le monde changer avec le COVID et la généralisation du télétravail. Ce qui pourrait impacter le prix à la baisse sur ce type de biens.

Peu de banques acceptent de financer l’achat de part de SCPI, vous aurez du mal à bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier.

Les frais peuvent être élevés. Vous avez des frais d’entrée, à l’achat, des frais annuels de gestion et des frais de sortie à la revente. Encore une fois, le choix de la SCPI sera très important.

Conclusion

Déterminez votre stratégie immobilière en fonction de vos objectifs, de votre temps disponible, des sommes que vous pouvez emprunter, … Vous pouvez bien entendu changer de stratégie en cours de votre vie. Dans ce cas peut-être devrez vous procéder à un arbitrage de vos biens immobilier, c’est à dire en vendre.

Il est aussi tout à fait possible de mixer certaines stratégies. Par exemple vous pouvez dégager du cash flow et le réinvestir tous les mois dans une SCPI.

Le choix du lieu de vos acquisitions doit être en adéquation avec votre stratégie. Visez les grandes ou moyennes villes de province pour un investissement patrimonial sur le long terme. Acheter un bien proche des écoles où les étudiants ont besoin de se loger pour faire de la colocation. Privilégiez une zone touristique pour faire de la location saisonnière.

L’immobilier offre beaucoup de possibilités, il y a bien entendu d’autres stratégies immobilières possibles. Pensez à utiliser tous les leviers qui peuvent vous permettre de parvenir à vos objectifs. Il ne vous reste plus qu’à vous donner les moyens d’y arriver.

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