Acte en main, le secret des marchands de biens.

Au moment où j’écris cet article, je viens de sortir de chez le notaire pour signer ma nouvelle acquisition. J’en ai profité pour lui demander si la méthode dont je vais vous parler est couramment pratiquée. La réponse est non. Il m’a confirmé que seuls les marchands de biens connaissent et utilisent cette méthode. Dans la discussion, il m’a aussi confirmé que ça pouvait être une bonne option pour déjouer les nouvelles contraintes imposées aux banques. Je vous explique comment ne pas payer de frais de notaire avec l’acte en main !

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SOMMAIRE

Apprenez à parler banquier

Acheter un bien immobilier ça coûte cher. Avec les nouvelles règles d’octroi des crédits immobiliers, votre banquier va certainement vous demander de mettre un apport personnel. Cet apport doit correspondre au moins au montant des frais de notaire et frais de garantie. On appel ça les frais d’acquisition.

Les frais de notaire, qui sont en fait principalement composés de taxes et impôts, sont de l’ordre de 7-8% du prix d’achat dans l’ancien. C’est un coût non négligeable et il faut obligatoirement s’en acquitter auprès du ou des notaires lors de la signature de l’acte authentique.

Si vous passez par un prêt bancaire, et c’est le cas qui nous intéresse aujourd’hui, vous aurez également des frais de garantie, caution ou hypothèque, à payer.

On a tendance à dire que le montant total des ces frais d’acquisition représente environ 10% du prix d’achat. C’est cette somme que la banque vous demande en apport personnel. Quand la banque finance l’intégralité du coût de l’achat, on parle de financement à 110%, c’est à dire 100% du prix d’achat + 10% de frais d’acquisition.

Le financement à 110% est aujourd’hui une pratique de plus en plus rare du fait des restrictions du Haut conseil de stabilité financière. Pour rappel, il s’agit clairement de freiner l’investissement locatif. Les règles d’endettement très strictes, tant sur le taux d’endettement maximum que sur la durée d’emprunt notamment.

Il devient donc plus difficile d’emprunter qu’auparavant mais heureusement, il existe des astuces pour contourner certaines règles.

Nous avons déjà vu comment réduire les frais de notaire et cette fois nous allons voir comment ne pas les payer ! Ou plus exactement, comment demander au vendeur de les payer pour vous !

L’acte en main, c’est quoi ?

Je vous ai déjà dit et je vous le répéterai encore et encore, ne prenez pas le notaire du vendeur. Prenez votre notaire. Il représente vos intérêts. C’est très important et surtout, ça ne vous coûte rien de plus. Pour la méthode dont je vais vous parler aujourd’hui, c’est encore plus vrai.

Ça ne vous choque pas que les frais d’agence soient compris dans le prix de vente. Vous avez déjà vu des annonces de biens immobiliers sur lesquelles il est mentionné que les frais d’agence sont à la charge du vendeur.

Imaginez maintenant que le vendeur prenne aussi à sa charge les frais de notaire. Vous pensez que ce n’est pas possible ? Croyez-vous que ce n’est pas possible juste parce que vous n’en avez jamais entendu parler ?

Personne ne vous en a jamais parlé parce que c’est quelque chose que seuls les professionnels de l’immobilier les plus expérimentés connaissent. Et ils se sont bien gardés de le dévoiler à tout le monde !

Un notaire qui vous aide à ne pas payer de frais de notaire. Vous croyez qu’on marche sur la tête ? Pourtant c’est possible et je vous dis comment.

Les plus pointilleux me diront que ce n’est pas possible, la loi est claire sur le sujet. L’article 1593 du Code civile dit que “Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur.”

Et pourtant, il existe une solution. L’acte en main. Voilà votre sésame pour ne pas avoir à avancer l’apport personnel pour payer les frais de notaire.

Il s’agit d’une clause que votre notaire va intégrer dans le compromis de vente. Cette clause précise que les frais d’acquisition sont à la charge du vendeur. C’est aussi simple que ça.

Comment ça marche un acte en main ?

Mais pourquoi le vendeur accepterait-il de prendre à sa charge les frais d’acquisition ? La première raison est évidente, il veut vendre. La seconde est tout aussi simple, ça ne lui coûte rien !

Je vous donne un exemple. Un appartement à 100.000€ vous intéresse. Vous n’avez pas l’apport nécessaire pour payer les frais de notaire. Mais vous avez une simulation de votre banquier qui confirme que vous pouvez emprunter 100.000€.

Vous allez négocier avec le vendeur le prix de vente. Il en veut 100.000€ mais dans la discussion vous comprenez qu’il y a une marge de négociation. Vous arrivez à vous mettre d’accord sur un prix de vente à 90.000€. 10% de négociation est plus commun qu’on ne le pense.

Vous expliquez alors au vendeur que vous pouvez emprunter 100.000€ mais que vous n’avez pas d’apport pour payer les frais de notaire. Vous lui demandez de faire un acte en main. Votre notaire pourra l’expliquer à la signature du compromis. Expliqué par un homme de loi comme un notaire a tout de suite plus d’impact.

Le bien est alors vendu 90.000€ + 9.000€ de frais d’acquisition (10% du prix d’achat) soit 99.000€. Avec la clause d’acte en main, c’est le vendeur qui prend à sa charge ces 9.000€. Mais en réalité, il touchera bien 90.000€ qui est le prix de vente négocié. Ça ne coûte donc pas plus cher au vendeur en fait.

Par contre, pour vous, vous achetez un bien à 99.000€ sans frais supplémentaire. Vous allez me dire que c’est la même chose. Oui et non. C’est le même montant à payer pour vous au final. Mais pour la banque, le prix de vente est de 99.000€ et non 90.000€.

Votre banquier ne connaît probablement pas cette méthode. Il faut bien lui expliquer que comme les frais d’agence peuvent être à la charge du vendeur, dans votre cas ce sont les frais de notaire.

Voilà comment faire un financement à 100% et ne pas sortir le moindre euro de votre poche.

Comment présenter votre dossier à la banque ?

Bien évidemment, il y a des limites à ce système. Le banquier ne connait certainement pas ce système mais il va bien comprendre la ruse.

Il faut déjà commencer par savoir que les baromètres des prix de l’immobilier sont établis sur la base du prix de vente HORS FRAIS D’AGENCE.

C’est à vous à expliquer au banquier que c’est exactement comme quand les frais d’agence sont à la charge du vendeur. Ni plus ni moins. Les banquiers acceptent de financer les frais d’agence. Alors pourquoi n’accepteraient-ils pas de financer des frais de notaire qui sont à la charge du vendeur ?

Autre argument. Les promoteurs immobiliers proposent parfois de vous « offrir » les frais de notaire dans le cas d’une vente sur plan. C’est en fait une clause acte en main qui est prévue au contrat de réservation. Votre banquier ne pose aucune question dans ce cas. Pourtant, les prix du neuf sont très au dessus des prix de l’ancien, le risque pour lui est donc plus important.

Une bonne négociation avec le vendeur sur le prix de vente vous donne un gros avantage. Si vous arrivez à négocier un prix en dessous du prix du marché, vous devez le préciser au banquier pour le rassurer. Si en plus vous optimisez vos chances d’obtenir votre crédit immobilier en charmant votre banquier, vous mettez toutes les chances de votre côté.

Conclusion

Il existe plein d’astuces méconnues du grand public. Il n’y a aucune raison qu’elles restent réservées à un petit groupe d’initiés. C’est pour ça que j’essaie de vous partager ce que j’ai pu apprendre et vous en faire profiter. L’acte en main peut vous éviter de sortir de l’argent difficilement économisé. Cet argent pourra vous servir pour un autre investissement, pour réduire votre endettement par exemple.

Demandez à votre notaire de prévoir une clause acte en main et d’expliquer au vendeur en quoi ça consiste. Votre notaire est là pour vous aider.

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