Comment placer 100000€ dans l’immobilier : 8 façons de faire

Vous aimeriez investir dans l’immobilier, vous disposez d’un budget de 100000€ mais vous ne savez pas trop ce qui serait le mieux. En fonction de vos projets, de vos objectifs, que ces 100000€ soient issus d’un emprunt ou d’un capital personnel, je vous présente 8 options pour savoir comment placer 100000€ dans l’immobilier avec les avantages et les inconvénients de chacune. On va partir du plus classique au plus atypique.

1 – acheter 1 appartement pour le louer

Avantages : 

• Un appartement offre différentes possibilités de location. La location nue qui est la plus simple en terme de gestion locative. Mais aussi en meublé à l’année ou en saisonnier. Si vous avez au moins 2 chambres, vous pouvez même envisager de faire de la colocation, s’il y a de la demande dans le secteur de votre achat.
• Trouver un locataire est relativement facile. 
• Les rendements en location meublée ou en colocation peuvent être très intéressants.

Inconvénients : 

• Si vous perdez votre locataire, vous perdez tous vos revenus fonciers.
• Les modes de locations qui rapportent le plus (colocation et courte durée) sont également ceux qui demandent le plus de temps et de gestion.
• Vous pouvez avoir des travaux de rénovation importants, que ce soit pour la location afin de respecter des critères du diagnostic de performance énergétique ou à cause de la vétusté du bien ou de ses installations.
• Même en location nue, pour un appartement de 1 à 2 pièces, le turnover des locataires peut être important.
• Les frais liés à la copropriété qui peuvent parfois être importants (qu’il s’agisse des charges courantes ou exceptionnelles).

2 – acheter 2 studios

Avantages : 

• La dilution du risque est un avantage important. Si un appartement n’est plus loué, l’autre permet de continuer à percevoir un loyer.
• Le prix de location au mètre carré est plus important que pour un grand appartement.
• Vous avez la possibilité de varier les types de location. Par exemple, vous pouvez mettre un appartement en location nue pour avoir un revenu locatif régulier et un loué le second en meublé en saisonnier.

Inconvénients : 

• Plus la surface est petite et plus le prix au mètre carré est important, donc vous achetez moins de surface que pour un appartement seul à prix total égal.
• Les frais de notaire sont plus élevés que pour l’achat d’un appartement seul. Plus le prix est faible, plus le taux des frais de notaire est important.
• Ça demande deux fois plus de gestion que pour un appartement seul.

3 – acheter 4 à 5 parkings

Avantages :

• Vous bénéficiez encore d’une meilleure dilution du risque par rapport aux appartements et un meilleur rendement locatif.
• Possibilité d’optimiser le rendement en divisant les places de parking en 3 voire 4 pour en faire des emplacements pour 2 roues.
• Il est facile de trouver des locataires pour les parkings les mieux situés.
• Les charges sont faibles, aussi bien au niveau de la copropriété que de la taxe foncière.
• Peu ou pas de travaux à prévoir.

Inconvénients : 

• Beaucoup de parkings sont à vendre pour surfer sur une mode plus ou moins dépassée et donc beaucoup de mauvaises affaires sur le marché. Il est impératif de bien cibler votre recherche. 
• Énormément de gestion, il y a un turnover très important.

4 – acheter des parts de SCPI

Définition : 

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif prenant la forme d’une société non cotée en bourse.

La SCPI collecte de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

On distingue deux types de SCPI :

• la SCPI d’entreprise qui acquiert et gère des immeubles à usage commercial
• la SCPI d’habitation qui acquiert et gère des immeubles à usage d’habitation.

Avantages : 

• Aucune gestion ! pas besoin de chercher de locataire, pas de travaux, pas de bail à rédiger,…
• Pas de taxe foncière ni de charge de copropriété.
• Une rentabilité brut de 4 à 6%.
• Diversification de la location par le gestionnaire (bureau, commerce, habitation,…).
• Pas besoin d’apport pour en acheter.
• Accessible dès 1000€ (le prix d’entrée peut varier selon le gestionnaire).
• Possibilité de bénéficier dans certains cas de dispositifs fiscaux comme le Pinel.
• La diversité et la dilution du risque de par le nombre de bien gérés.

Inconvénients : 

• Risques de pertes de valeur et/ou de rendement. Par exemple, avec le télétravail qui s’est généralisé depuis le covid, les entreprises cherchent à réduire la surface des bureaux pour réduire leurs coûts.
• La vente des parts peut être difficile. Un des critères de choix de votre SCPI doit être ce qu’on appelle la liquidité, c’est à dire que l’achat ou la vente doivent pouvoir se faire rapidement grâce à un grand nombre de personnes qui investissent sur ce produit.
• Il y a très peu de banques qui acceptent de financer l’achat de parts de SCPI, vous ne pourrez donc pas profiter de l’effet de levier du crédit.
• Les frais de gestions sont parfois très élevés, ce qui impacte la rentabilité.
• La société qui gère les biens peut faire faillite et vous risquez de perdre tout ou partie de votre investissement.
• Le choix de la société de gestion demande d’être capable d’analyser les comptes de société pour vérifier sa solidité.

5 – acheter un terrain boisé

Avantages : 

• Un pix attractif qui peut varier entre 1000 et 15.000€ par hectare. Le prix moyen est de 4400€/hectare.
• Fiscalité allégée en matière de transmission du patrimoine et même pour l’impôt sur le revenu.
• Du bois de chauffe à faible coût pour vous chauffer, ce que peut être un vrai “plus” compte tenu de l’augmentation du coût de l’énergie.
• Pour les amateurs de champignons, c’est un petit paradis !

Inconvénients : 

• Peu de rentabilité. La coupe du bois rapporte finalement peu, du moins aujourd’hui, à voir dans les années à venir si la demande de bois de chauffage augmente de manière significative. Les prix de location pour les associations de chasse sont dérisoires. Comptez un rendement de l’ordre de 2 ou 3%.
• Contraintes en termes d’entretien (débroussaillage). Avec les incendies de cet été, les propriétaires de terrains boisés devront être encore plus vigilants sur l’entretien des parcelles.

6 – Acheter un étang 

Avantages : 

• Prix d’achat relativement faible, il faut compter en moyenne 10.000€ par hectare.
• Peu de gestion.
• Peu de charges.
• Un prix qui augmente régulièrement.
• Possibilité de louer à un professionnel qui exploite l’étang et l’entretiendra et le réempoissenera.

Inconvénients : 

• Une réglementation plus stricte qu’on ne l’imagine.
• Contraintes pour les étangs comprenant une digue par exemple.
• Risques d’assèchement.
• Risque liés à la prolifération de plantes invasives qui peuvent rendre l’étang totalement inexploitable.

7- acheter un terrain agricole

Avantages : 

• Un prix pouvant être très bas.
• Prix en hausse sur les 20 dernières années.
• De plus en plus de terres agricoles deviennent constructibles, en 2021, au plus haut depuis 10 ans 33 600 ha vendus pour être urbanisés.

Inconvénients : 

• Difficilement accessible aux non exploitants agricole.
• Des prix contrôlés par la SAFER (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural).
• Il n’est pas toujours possible de changer la destination du terrain.
• Les terrains les plus rentables qui sont les vignes coûtent très cher.

8 – acheter des actions de sociétés de gestion de parcs immobiliers

Avantages :

• Pas de frais (à part les frais de courtage à l’achat et à la revente).
• Aucune gestion.
• Vous percevez des dividendes.

Inconvénients :

• Risque de tout perdre si la société fait faillite ! Il faut rappeler que les placements boursiers sont soumis aux variations du marché. Rappeler vous une des règles de bases dans l’investissement en bourse : ne placez que l’argent que vous êtes prêt à perdre.