Ne faites pas d’investissement en loi Pinel ! … A moins que… (la suite)

Après avoir dépeint un portrait des plus pessimistes sur le dispositif Pinel… je vais quand-même vous expliquer dans quel cas ça peut être intéressant. Ce cas sera très loin de concerner la majorité des lecteurs mais il existe ! Si vous n’avez pas lu la première partie de cet article, je vous propose de faire une séance de rattrapage en lisant Ne faites pas d’investissement en loi Pinel ! … A moins que…

Avez-vous déjà entendu parler de prêt in fine ?

Un prêt in fine c’est un crédit adossé à un contrat d’assurance vie par exemple. C’est-à-dire que la banque prend en garantie ce contrat d’assurance vie (on parle alors de nantissement) pendant toute la durée du prêt. Pendant cette période de crédit, vous ne payez que des intérêts, le capital emprunté devra être soldé en une fois à la fin de la durée du crédit.

L’avantage c’est que votre contrat d’assurance vie continue de « faire des petits » (c’est à dire de générer des intérêts qui viennent s’ajouter chaque année à votre épargne, et ainsi de suite). Concrètement, si j’ai 150.000€ placés sur un contrat d’assurance vie à 3% par an en moyenne, je peux emprunter cette même somme sous forme d’un crédit in fine. Si je fais ma défiscalisation en loi Pinel pendant 9 ans, au terme de cette période, le contrat d’assurance vie aura généré environ 45.000€ d’intérêts qui viendront s’ajouter aux 150.000€ de départ.

La magie ne s’arrête pas là… Reprenons notre exemple de départ. Imaginons que j’achète un appartement neuf de 150.000€ en zone A, d’une superficie de 35m² avec engagement de le louer pendant 9 ans. Le loyer perçu reste de 456.40€/mois Hors Charges. Le gain d’impôts reste de 250€/mois soit 3.000€/an.

Au niveau des charges, toutes les charges mensuelles, autres que le crédit, restent les mêmes, soit :

20€ de charges de copropriété qu’il me reste à payer + 10€ d’assurance habitation + 70€ de taxe foncière + 45€ de frais de gestion locative + 28€ en moyenne de frais de dossier pour les changements de locataire = 173€/mois.

Au niveau du crédit, comme nous l’avons vu plus haut, je ne vais payer que des intérêts pendant 9 ans. Le calcul est simple, puisqu’il n’y a pas de remboursement du capital (contrairement aux crédits amortissables classiques). Je vais payer chaque année le montant des intérêts calculés sur la somme empruntée. Si on part sur un taux d’emprunt annuel pessimiste à ce jour de 1.5%, je vais payer tous les mois : 150.000€ empruntés X 1.5% /12 = 187.50€/mois pendant 9 ans.

Ma charge mensuelle totale serait donc de 173 + 187.50€ = 360.50€.

Ce qui nous fait une différence de : 456€ de loyer perçu – 360€ de charges totales = 96€ de bénéfices tous les mois, soit 1.152€/an ! Sans oublier les impôts qui me seront remboursés à hauteur de 3.000€ tous les ans. Je gagnerai donc dans ce cas 4.152€/an. Sur 9 ans, le gain s’élève à 37.368€. Gain qui vient s’ajouter aux 45.000€ d’intérêts perçus sur mon contrat d’assurance vie, soit 83.368€ gagnés en 9 ans ! Elle est pas belle la vie ? Enfin oui, elle belle pour ceux qui ont de l’argent me direz-vous… Et vous aurez bien raison.

C’est, à mon avis, le seul cas de figure dans lequel le dispositif Pinel est intéressant.

Je vous rappelle que toutes ces informations ne sont que mon point de vue et ne constituent en aucun cas un conseil en investissement. Si vous voulez approfondir le sujet, vous pouvez vous rapprocher d’un gestionnaire de patrimoine qui saura vous conseiller en fonction de votre situation personnelle.

En conclusion de ces 2 articles, si vous souhaitez investir en loi Pinel, je vous rappelle ceci : Il est primordial de bien choisir le programme neuf dans lequel vous souhaitez investir et de faire une estimation prenant en compte TOUTES les charges liées à cet investissement. Tout comme pour un achat dans l’ancien, la ville, le quartier, la réputation du promoteur immobilier et donc de la construction, l’évolution de la population, le pourcentage de locataires dans la ville, … sont autant de critères à prendre en compte afin de réduire les risques au maximum. Il y a beaucoup de programmes neufs qui se font dans des zones où personne ne veut investir… Que ce soit en bordure d’autoroutes, de voies ferrées, loin de tous les commerces et transports,… Vérifiez bien le quartier dans lequel vous allez investir et jeter un oeil aux prix du mètre carré dans l’ancien. Si vous constatez un écart de plus de 30% avec le bien neuf que vous envisagez d’acheter, soyez très prudent.
On sait que les biens immobiliers neufs sont vendus à un prix très au-dessus du prix du marché de l’ancien. Il n’est pas du tout garanti que votre bien se revalorise suffisamment au terme de votre période de défiscalisation pour que vous puissiez le revendre au prix d’achat. Dans beaucoup de cas malheureusement, au terme de cette période, le bien que vous avez acheté 150.000€ vaudra moins cher…

Enfin, le gros problème de ce type d’investissement avec un crédit immobilier « classique » (amortissable) est que votre capacité d’emprunt va vite arriver à ses limites. Ce qui vous pénalisera pour faire d’autres achats (surtout pour l’achat d’une résidence principale). Le prêt in fine est une excellente alternative si vous en avez la possibilité, ce crédit vous permet de réduire votre charge mensuelle en vous laissant de la marge pour d’autres investissements. A la fin de ce prêt vous devrez le rembourser, par exemple en « cassant » votre contrat d’assurance vie pris en garantie ou en revendant le bien immobilier.

Si vous aimez le principe du « pour et du contre » et que vous aimeriez lire d’autres articles sur ce même principe, dites le moi dans les commentaires.

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