Les démarches pour vendre sa maison de particulier à particulier ?

Etre propriétaire c’est bien, mais il arrive de devoir vendre. Que ce soit pour acheter plus grand, plus petit, dans une autre ville, ou par nécessité financière, tous les propriétaires sont amenés à vendre un bien un jour ou l’autre. Vendre sa maison ou son appartement est très différent d’une acquisition. Si vous choisissez de passer par un professionnel de l’immobilier, il sera là pour vous soulager de vos démarches. Mais qu’en est-il si vous préférez vendre sans passer par les services d’une agence immobilière ? Voyons ensemble les démarches pour vendre sa maison de particulier à particulier (de la petite annonce jusqu’à la signature chez le notaire).

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SOMMAIRE

Les documents pour vendre de particulier à particulier

Avant même la mise en ligne de votre annonce de vente, il faudra vous assurer d’avoir les documents qui seront nécessaires pour la signature du compromis. La liste des pièces nécessaires peut varier sensiblement en fonction du type de bien que vous vendez (terrain, maison, appartement).

Documents communs aux biens en copropriété et hors copropriété :

Titre de propriété,
Dernière taxe foncière,
DDT (Dossier de Diagnostics Techniques = diagnostics immobiliers obligatoires : amiante, électricité, …).

Documents spécifiques aux biens en copropriété :

3 derniers procès verbaux des Assemblées Générales,
Règlement de copropriété,
Etat descriptif de division,
Bilan des charges de copropriété (état daté des charges de copropriété),
Dernier appel de charges de copropriété,
DTG (Diagnostic Technique Global) si nécessaire,
Carnet d’entretien de la copropriété.

Les diagnostics immobiliers sont des documents indispensables pour la vente. Même si la durée de validité de certains d’entre eux est limitée (6 mois renouvelables une fois gratuitement le plus souvent), il est important de les faire dès le départ. Ça permet de rassurer les futurs acquéreurs.

Comment rédiger une annonce

Pour la rédaction de votre annonce, faites simple et précis. Donnez de l’information utile :

les caractéristiques du logement,
des informations financières (montant de la taxe foncière, montant des charges de copropriété le cas échéant),
des précisions sur l’environnement (proximité des transports en commun, des commerces et même des sites touristiques s’il y en a !).

L’annonce est un peu comme le CV de votre logement et les photos comme la lettre de motivation. Si les photos donnent envie de lire l’annonce, c’est déjà un grand pas. Votre annonce doit contenir l’essentiel, de manière structurée et avec des éléments importants mis en avant.

Vous pouvez toujours tenter l’annonce originale qui se démarque des autres. Mais gardez à l’esprit que les personnes qui cherchent un bien immobilier ont besoin d’informations factuelles.

Il faudra bien entendu aussi déterminer un prix de vente.

Exemple d’annonce

Titre : Appartement 2 pièces à TOULOUSE, 125.000€

Annonce : A vendre à Toulouse, quartier 7 DENIERS, rue Ticky Holgado, appartement 2 pièces de 35m² en parfait état.

Situé au 1^er étage avec ascenseur d’une agréable et calme, avec espaces verts, copropriété de 30 logements.
A 100 m de la Garonne et de la ligne de bus n°16. Ecoles et commerces dans un périmètre de 150 m.
5 min à pieds du Stade Ernest Wallon.
Accès rocade en 3 min.

Séjour/cuisine de 21m² avec placards dans l’entrée. Chambre de 10m² avec placards. WC séparé. Salle de bains avec baignoire. Balcon de 5 m² donnant sur les espaces verts. Chauffage tout électrique, cuisine équipée (four encastré, plaque de cuisson à induction, hotte filtrante, lave linge). Place de parking privée en sous-sol.

DIAGNOSTICS REALISES, consommation énergétique : C / Emissions de gaz à effet de serre : A

Charges de copropriété : 804€/an (67€/mois)

Taxe foncière 649€

Sans frais d’agence.

VISITES : le samedi et le dimanche uniquement.

Les photos

La photo c’est l’élément qui donnera envie à l’acquéreur potentiel de lire votre annonce et de visiter. Il est important d’apporter une attention toute particulière à vos photos pour mettre votre bien en valeur :

bien ranger avant de prendre les photos ! on voit encore beaucoup de photos de logements surchargés dans les annonces,
prendre des photos au moment de la journée où l’éclairage naturel est le meilleur,
exclure les photos en plans larges qui déforment les pièces !
retoucher les photos pour les rendre plus attractives, plus lumineuses.

Voici un exemple de photo retouchée pour en améliorer la luminosité. La photo originale (à gauche) parait bien plus terne que la photo retouchée (à droite). La photo de droite est plus agréable et donne plus envie de visiter le logement.

Déterminer le prix de vente

Une des démarches pour vendre sa maison de particulier à particulier des plus importantes : fixer le prix de vente. Dans un premier temps, il faut vous faire une idée du prix du marché. Le plus simple est de faire une recherche sur les sites d’annonces immobilières (leboncoin, seloger,…). Faites une recherche en mettant des critères similaires à votre logement (superficie, localisation, nombre de pièces, …). Vous trouverez certainement des biens très similaires au votre. Attention, le prix affiché sur l’annonce n’est pas toujours le prix de vente définitif. Vous pouvez connaître le prix d’un logement vendu en consultant la base de données du site ETALAB. Pensez à prendre en compte l’état général du bien. Il faut comparer ce qui est comparable.

La pire erreur à éviter est de vouloir vendre trop cher. Un bien qui nécessite des travaux se vendra forcément moins cher qu’un bien qui a été refait à neuf. Si un bien similaire au votre est en vente dans votre secteur, il peut être intéressant de le visiter pour vous faire une idée du marché.

Enfin, vous pouvez faire faire des estimations par 2 ou 3 professionnels de l’immobilier. L’idée est de vérifier si le prix que vous souhaitez vendre est dans la fourchette des prix estimés par les agents immobiliers.

Si lors des visites vous avez plusieurs offres d’achat à un prix inférieur de plus de 10% à votre prix de vente, c’est que le bien est trop cher. La bonne nouvelle c’est que votre habitation plait ! Ne bradez pas votre bien mais soyez aussi raisonnable. Si votre prix de vente est correct, votre bien se vendra très vite et avec peu ou pas de négociation.

Les visites

Comme vous avez pu le voir dans l’exemple d’annonce, j’ai précisé des jours de visites. Ces journées conviennent généralement à la majorité des gens. Imposer des jours de visite le weekend vous donne plusieurs avantages :

choisir un créneau horaire plus favorable à la mise en valeur de votre bien (en fonction de l’orientation du soleil notamment),
grouper toutes les visites sur un temps réduit,
organiser une visite groupée (ça permet de mettre la pression sur les acheteurs quand ils savent que d’autres sont intéressés)

Le déroulement des visites peut se faire de 1001 façons. Je vais vous donner ma manière de faire. Bien entendu, il ne s’agit que d’une manière de faire qui peut ne pas convenir à tout le monde. Toutefois, c’est de cette manière que je procède lors des visites et j’en suis très satisfait :

Je laisse les gens faire la visite, je me tiens à l’écart, sauf si les futurs acquéreurs me demandent de faire la visite. Rester à l’écart ne veut pas dire être absent. Je reste attentifs et disponible pour répondre aux questions. Je laisse les visiteurs me parler et me donner leurs impressions. La conversation se met en place naturellement. Ça me permet de savoir s’ils sont intéressés ou pas. Surtout, ça me donne des arguments de négociation. Il est important de savoir tout ce qui leur plait. Les gens aiment discuter. Quand la discussion est lancée, j’en profite pour leur demander s’ils ont vu leur banquier pour le financement, c’est important d’avoir ce genre d’information.

Même si les acquéreurs ne sont pas des amis et qu’ils ne le deviendront probablement jamais, je trouve qu’il est important d’être sympathique et chaleureux. Ça permet de mettre les gens à l’aise et de créer une ambiance détendue. Cette ambiance peut souvent déclencher une offre d’achat.

Personnellement, je dis toujours aux personnes intéressées de prendre le temps s’ils veulent faire une offre. Tout en précisant que je ferai mon choix rapidement. Je reçois généralement les offres le soir même.

L’offre d’achat

Faut-il que vos potentiels acquéreurs fassent une offre d’achat écrite ? La réponse est bien évidemment « oui ». Sur papier, par mail ou SMS. L’offre écrite est plus engageante qu’une offre orale. Le simple fait de l’écrire engage moralement la personne à se porter acquéreur de votre bien. Il est plus compliqué pour quelqu’un de changer d’avis après avoir fait une offre écrite. Ça marque la fin de la négociation.

Quand vous avez la chance d’avoir plusieurs offres, ça vous permet aussi de ne pas vous mélanger les pinceaux entre les personnes ! C’est plus simple pour vous si avez des écrits pour vous souvenir du prix proposé par chacun.

Enfin, comme on le dit souvent, les écrits restent. Les acquéreurs ne pourront donc pas vous dire au dernier moment que ce n’est pas le prix qu’ils vous avaient proposé.

Paradoxalement, il peut arriver de ne pas choisir l’offre au prix le plus élevé mais celle qui vous semble présenter les meilleures garanties. Vous pouvez par exemple privilégier un acquéreur qui achète comptant à la place de celui qui a besoin d’un prêt immobilier de 100% du prix d’achat. A noter qu’environ les 2 ventes de particulier à particulier sur 3 n’aboutissent pas (généralement à cause de la non obtention du crédit).

Le compromis de vente

L’une des dernières démarches pour vendre sa maison de particulier à particulier : la signature du compromis de vente. Il faudra tout d’abord trouver un notaire qui vous représentera. Il est TRES IMPORTANT que vous ayez votre propre notaire pour représenter vos intérêts et vous conseiller. Pour préparer le compromis, voici un exemple de ce qu’un notaire pourrait vous demander.

vos disponibilités pour la signature de l’avant-contrat de vente,
la dernière taxe foncière,
les diagnostics immobiliers,
si tel est le cas, la liste des biens meubles laissés, chiffrée, élément par élément,
les coordonnées complètes du syndic de copropriété, le dernier appel de charges, le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs ainsi que les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale (si vous possédez un accès au site du syndic, merci de nous indiquer également les identifiant et mot de passe).
un RIB signé qui servira à verser le solde vous revenant.

POUR CHAQUE VENDEUR :

Nom
Prénom
Numéro de téléphone
Email

POUR CHAQUE ACQUEREUR :

Nom
Prénom
Numéro de téléphone
Email

NOTAIRE QUI VOUS SUIT A L’ETUDE :

LES ACQUEREURS/VENDEURS ONT IL LEUR PROPRE NOTAIRE ? Si oui, lequel ?

BIEN VENDU :

Maison / Appartement / Terrain ?
ADRESSE POSTALE
PRIX

Dans la pratique, la plupart des notaires prendront contact avec le syndic de copropriété (le cas échéant) pour obtenir les documents manquants. Votre notaire peut également vous demander de vous en occuper personnellement. Sachez que le syndic pourra vous facturer les documents que vous n’auriez pas.

Vous serez aussi amené à compléter un document d’informations descriptives de votre logement.

Le jour de la signature du compromis, le notaire fera une lecture rapide des paragraphes pour vous en expliquer le contenu, vos droits et devoirs envers l’acquéreur.

L’acte authentique

L’étape suivante est la signature de l’acte authentique après que votre acquéreur ait obtenu son financement (le cas échéant). Il faut compter environ 3 mois entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique quand l’acquéreur passe par un crédit immobilier. Cette durée peut être réduite à environ 45 jours quand l’acquéreur paye au comptant.

Le notaire s’occupe de gérer la redistribution de la somme perçue. Il se peut que vous ayez encore un crédit en cours sur le bien que vous vendez par exemple. Vous pouvez aussi devoir régler certains frais en suspens pour des documents (auprès sur syndic par exemple).

Si vous avez un crédit immobilier en cours sur le bien vendu

Il y a 2 cas de figure :

Soit le crédit immobilier a été souscrit avec une garantie hypothécaire (hypothèque, Privilège de Prêteur de Deniers : PPD),
Soit avec une caution (Crédit logement ou autre caution bancaire).

Dans le cas d’une garantie hypothécaire, le notaire se charge de rembourser le capital restant dû (avec les éventuelles pénalités de remboursement anticipé) auprès de la banque. Pour ça, il aura besoin d’un décompte de remboursement anticipé fourni par la banque. Vous recevrez sur votre compte bancaire la différence entre le prix de vente et les frais que le notaire à réglé.

Pour un crédit avec caution, il est possible que le notaire vous laisse rembourser la banque par vous même. Vous recevrez sur votre compte le prix de vente (moins les éventuels frais en suspens) et charge à vous de solder le crédit immobilier restant.

Conclusion

Vendre un bien immobilier de particulier à particulier est relativement simple. Il faut toutefois faire attention a bien réunir tous les documents nécessaire et donner envie aux futurs acquéreurs de visiter votre logement. Pour ça, il vous faut une annonce qui mette en valeur votre maison ou votre appartement. Le prix de vente est également un point extrêmement important. Un prix trop élevé risque de vous pénaliser en limitant le nombre de personnes intéressées. Votre notaire sera là également pour vous accompagner. Si vous n’avez pas trouvé acquéreur au bout de 3 mois, il sera encore temps de vous tourner vers un professionnel de l’immobilier pour vous aider à vendre.

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