Cash flow immobilier, c’est quoi ?

Le cash flow, c’est quoi ? En français on parle de flux de trésorerie. Dans l’immobilier, on parlera de cash flow dans le cadre d’un investissement locatif. Il correspondra à la différence entre le montant du loyer perçu et ce que vous coûte votre investissement (le crédit, les charges de copropriété, l’assurance, la taxe foncière,…). Concrètement, le cash flow immobilier sera dit « positif » quand le loyer sera supérieur au charges, et « négatif » dans le cas inverse. Quand on investit dans l’immobilier locatif, l’idéal est que votre locataire vous paye votre bien. C’est encore mieux si vous arrivez à dégager une marge bénéficiaire. Pour ça, il est important de bien prendre le temps de tout calculer et d’identifier les meilleures affaires.

Nous allons maintenant prendre 2 exemples. Dans les 2 cas, le montant du prêt sera de 100.000€ sur 20 ans, soit environ 500€/mois assurance comprise. Le montant des charges de copropriété sera de 50€/mois, la taxe foncière de 40€/mois et l’assurance habitation de 10€/mois. Les 2 appartements sont dans le même quartier et de même surface.

Exemple de cash flow immobilier négatif

Monsieur M achète un appartement 2 pièces à Toulouse. Il n’y a pas de travaux. Le montant du loyer est de 550€ Charges Comprises. Notre ami Monsieur M est content de son achat, l’appartement est nickel, il sait qu’il se louera facilement. Il calcule rapidement dans sa tête que le montant du crédit est inférieur au loyer perçu. La bonne affaire se dit-il ! Si on s’arrête là, on peut considérer que Monsieur M gagne 50€ par mois. Mais c’est une erreur… Il faut aussi prendre en compte le montant des charges de copropriété, la taxe foncière et l’assurance habitation.

Si on prend en considération tous les chiffres, le coût mensuel de cet investissement est de 500€ de crédit + 50€ de charges de copro + 40€ de taxe foncière + 10€ d’assurance = 600€/mois. En réalité Maurice perd donc 50€/mois, soit 600€/an. Le cash flow immobilier est donc négatif et c’est plutôt handicapant pour les futurs investissements…

Exemple de cash flow immobilier positif:

Madame J achète un appartement 2 pièces à Toulouse qu’elle a repéré depuis plusieurs mois et qui n’est toujours pas vendu. Elle décide donc de prendre contact avec l’agence immobilière et de le visiter. Le secteur est bon, Madame J le sais puisqu’elle a lu et suivi les conseils de l’article « les 4 étapes pour réussir votre investissement immobilier ». Elle comprend vite pourquoi l’appartement ne s’est pas encore vendu, il est horriblement sale et il y a des petits travaux de rafraîchissement à faire. Ça ne fait pas peur à Madame J qui sait que ça sera un argument pour diminuer le prix.

L’achat se fait avec une baisse de 15% par rapport au prix de vente affiché, ce qui amène le prix d’achat tous frais compris à 80.000€. Madame J a eu une idée pour booster le rendement locatif. Elle va faire des travaux et acheter des meubles pour 20.000€ afin de transformer cet appartement en 3 pièces meublées. Madame J a étudié le quartier et sait qu’il y a une université toute proche. Une colocation semble donc une excellente option.

Avec les travaux, le coût total s’élève donc à 100.000€. Si elle avait juste refait les travaux de rafraîchissement et de nettoyage, le montant des travaux aurait été moindres et le bien se louerait 550€/mois. Mais avec l’option colocation, le loyer total passe à 700€/mois ! (350€/mois pour chaque chambre).

Comme pour Monsieur M, le coût mensuel de cet investissement est de 600€, mais cette fois il y a 700€ de revenus locatifs. Nous avons donc un cash flow positif de 100€/mois, soit 1 200€/an, sans compter le gain sur les impôts avec la location meublée et le coût des travaux.

Avec ce cash flow positif, Madame J améliore sensiblement sa capacité d’emprunt et pourra donc envisager de faire un autre investissement rentable.

Ce qu’il faut retenir…

Il est toujours important de bien analyser le marché et les possibilités de mise en location (location nue, meublée, courte durée). Attention toutefois à bien vérifier dans le règlement de copropriété que le type de location souhaité est autorisé. Acheter un bien en parfait état fait plaisir à l’œil mais rarement au portefeuille. Comme nous venons de le voir, vous pouvez acheter 2 biens qui ont des caractéristiques techniques identiques (surface, coût, situation géographique,…) et avec un loyer théorique identique et pourtant obtenir une rentabilité différente. Le cash flow positif n’est pas une obligation mais il vous aidera à vous constituer un patrimoine plus facilement.