Vaut-il mieux être Propriétaire ou Locataire ? étude chiffrée et détaillée.

Propriétaire ou Locataire, quel est le plus rentable ? C’est une éternelle question qui revient régulièrement et sur laquelle finalement 2 camps s’opposent… Ceux qui estime qu’il vaut mieux rester locataire et ceux pour qui être propriétaire est plus avantageux… Vous l’aurez deviné, je suis dans la team Propriétaire ! C’était facile !

Pourquoi je pense qu’il est plus rentable d’être propriétaire plutôt que locataire ?

Tout simplement parce que la différence est que le propriétaire « investit », contrairement au locataire qui « dépense ».

Il est souvent mis en avant que le fait d’être locataire est moins coûteux puisque vous payez un loyer qui est généralement moins élevé qu’une mensualité de crédit, qu’il n’y a pas les travaux d’entretien, pas de taxe foncière.

Ok, alors maintenant, je vais vous donner un exemple chiffré pour vérifier si c’est vrai. Pour que cet exemple soit le plus fiable possible, je vais prendre mon propre cas avec des chiffres réels !

Voilà les données :

J’ai acheté en 2014 un appartement de 2 pièces pour en faire ma résidence principale, j’ai gardé cet appartement 7 ans (je l’ai revendu cette année en 2021). Il es situé à 15/20km de Toulouse. Prix d’achat en 2014 : 77.000€ frais d’agence inclus. Pour acheter ce bien, j’ai emprunté la somme de 77.000€ auprès de ma banque sur une durée de 20 ans au taux (hors assurance) de 2.10% et une assurance à 0.28%, soit une mensualité assurance comprise de 411€, j’ai payé les frais annexes sur mon épargne.

Pour simplifier la comparaison, je vais mensualiser toutes les dépenses que j’ajouterai à la mensualité du crédit.

Frais payés le jour de la signature chez le notaire + travaux de rafraîchissement :

• frais de notaire : 7.300€
• frais de garantie 915€
• frais de dossier de la banque : 0€
• taxe foncière au prorata de l’année : 225€
• travaux de rafraîchissement : 3.000€

Soit un coût total de 11.440€, remis sur 7 ans (84 mois) ça fait 136€/mois.

Frais payés durant les 7 années :

• Charges de copropriété : 70€/mois
• Taxe foncière : de 450€ la première année à 490€ la dernière année. Disons 470€/an en moyenne sur 7 ans, soit 39€/mois
• Travaux d’entretien dans l’appartement : un cumulus d’eau chaude à changer : 200€ (sans la pose que j’ai faite moi-même, sinon comptez environ 700€), soit sur 7 ans 2.40€/mois
• Travaux liés à la copropriété : travaux de peinture dans le local poubelles et le local vélos, travaux d’isolation des combles (c’est qui a coûté le plus cher), petits travaux divers hors budget des charges courantes : 1.213€ soit à peine 15€/mois sur 7 ans
• Diagnostics divers pour la vente : 156€ + 90€ (diagnostics loi Carrez, plomb, amiante,… + contrôle de conformité de raccordement au réseau d’assainissement) donc 246€ au total, soit 2.90€/mois sur 7 ans

Au total, j’ai dépensé en moyenne tous les mois 411 +136 + 70 + 39 + 2.40 + 15 + 2.90 = 676.30€/mois pendant 7 ans.

Il y avait un locataire dans cet appartement avant que je l’achète, le loyer mensuel était de 470€ Charges Comprises (charges de copropriété incombant au locataire). C’est tout ce que le locataire aurait payer pendant les 7 ans (la taxe habitation sera la même pour le locataire et le propriétaire donc on ne la compte pas)

Si on s’arrêtait là, la Team Locataire serait gagnante, mais la comparaison Propriétaire ou Locataire ne serait pas juste. Continuons donc notre analyse chiffrée…

Partons du principe que le locataire et moi avons des revenus identiques et donc la même capacité à payer la somme de 676€/mois. Dans l’hypothèse où le locataire serait quelqu’un qui pense à son avenir et qui aurait conscience de la nécessité de se constituer un patrimoine pour ses vieux jours, admettons… ça signifie que le locataire peut placer tous les mois 676 – 470 = 206€. Ce calcul nous permet de partir sur un coût mensuel identique afin que ce soit comparable au final.

Le locataire décide de placer tous les mois 206€ sur un livret d’épargne rémunéré à 3% par an en moyenne (soyons optimiste !). Au bout de 7 ans, il aurait économisé la somme de 19.200€.

Ok donc, le locataire à une épargne de 19.200€ au bout de 7 ans. C’est pas mal (enfin si le locataire épargne, tous les mois ces fameux 206€, ce qui ne serait pas forcément le cas).

Mais qu’en est-il pour ma part ?

J’ai vendu cet appartement 87.000€ (sans passer par une agence donc c’est du net vendeur). Au moment de la vente, le capital restant dû sur mon emprunt est de 54.260€, il me reste donc la somme de 87.000 – 54.260 = 32.740€

Conclusion

Pour un même effort financier mensuelle (676€), au bout de 7 ans, le locataire sort de cet appartement avec 19.200€ sur ses comptes, le propriétaire avec 32.740€ soit 13.540€ d’écart en faveur du propriétaire. A noter que plus la durée est longue plus le gain en faveur du propriétaire est important.

Sachant que

• Dans les charges de copropriété, j’ai eu un remboursement du trop perçu chaque année par rapport au budget annuel provisionné par le syndic (environ 150€/an, non pris en compte dans le calcul).
• Le montant du loyer est généralement indexé sur un indice qui est passé de 1628 au premier trimestre 2014 à 1757.75 au premier trimestre 2020, une augmentation de quasiment 8% (soit plus de 1% par an en moyenne), donc le loyer serait plus élevé au terme des 7 ans (ça fait environ 490€/mois charges comprises au bout de 7 ans, non pris en compte dans le calcul).
• Le locataire paye des frais d’agence quand il passe par une agence immobilière pour sa location (non pris en compte dans le calcul)
• Le locataire peut perdre le montant de sa caution s’il rend l’appartement en mauvais état (soit jusqu’à 1 mois de loyer généralement, non pris en compte dans le calcul)

Moralité, il est clairement plus rentable d’être propriétaire que locataire, le gain est de plus de 50% par rapport au locataire.

Alors, vous préférez continuer à payer un loyer ou devenir propriétaire ?